古家付き土地の解体費用は誰が負担？

「古家付きの土地を売却したいけれど、解体費用は誰が負担するの？」とお悩みではありませんか。

 

 

古家付き土地の売却では、解体費用の負担をめぐるトラブルが少なくありません。売主が全額負担するケースもあれば、買主負担や折半で合意するケースもあります。

 

 

この記事では、解体費用の相場から負担パターンの比較、契約書への記載方法、さらに札幌ならではの注意点まで、実務レベルで詳しく解説します。

 

 

 

古家付き土地とは？更地との違いと売却への影響

 

古家付き土地とは、経済的な価値がほぼなくなった建物が残ったまま売りに出される土地のことです。

 

 

 

古家付き土地の定義と該当する建物の目安

 

一般的に築20年以上の木造住宅は建物としての資産価値がほぼゼロとされ、古家付き土地として扱われます。ただし築年数だけでなく、建物の状態やリフォーム履歴によっても判断は異なります。

 

 

不動産広告では「土地（古家あり）」や「土地（建物付き）」と表記されるのが一般的です。この場合、建物には値段をつけず土地のみの価格で販売されます。

 

 

 

更地にして売る場合との価格差

 

更地にすれば買主がすぐに新築を建てられるため、売却しやすくなる傾向があります。一方で、古家付きのまま売却するほうが有利になるケースもあります。

 

 

古家付きのまま売れるかどうかは、以下の条件が判断軸になります。

• 建物の状態：リフォームすれば居住可能かどうか
• 立地の需要：市街地エリアや地下鉄沿線など需要が高い場所か
• 解体費用と売却価格の差：解体費用を差し引いても利益が残るか
• 買主の希望：買主が自分で解体・新築を計画しているか

判断に迷う場合は、解体する前に不動産会社へ相談することをおすすめします。土地売却の基本についてはこちらもあわせてご覧ください。

 

 

 

古家の解体費用の相場と内訳

 

解体費用は建物の構造や広さによって大きく異なります。見積もりを取る前に、おおよその相場感を把握しておきましょう。

 

 

 

木造・鉄骨・RCの構造別費用目安

 

2026年現在の解体費用の相場は以下のとおりです。

• 木造：坪あたり3万〜5万円（30坪で約90万〜150万円）
• 鉄骨造：坪あたり5万〜7万円（30坪で約150万〜210万円）
• RC造（鉄筋コンクリート）：坪あたり7万〜10万円（30坪で約210万〜300万円）

札幌エリアでは、道内の他地域と比べて業者間の競争があるため、相場の中間〜やや低めに収まることが多いです。

 

 

 

付帯工事費・廃材処分費など見落としやすいコスト

 

解体費用は建物本体の取り壊しだけではありません。以下の費用が追加で発生するケースがあります。

• 廃材処分費：総額の約20〜30%を占めることがある
• アスベスト除去費：含有が確認された場合、別途数十万〜数百万円
• 地中埋設物の撤去：古い浄化槽やコンクリート基礎が残っていることがある
• 外構・庭木の撤去費：ブロック塀や樹木の伐採・処分
• 仮設費用：養生シートや近隣への騒音対策にかかる費用

見積もり時には「総額でいくらか」だけでなく、内訳を項目ごとに確認することが重要です。売却にかかる費用の全体像はこちらで併せてご確認ください。

 

 

 

解体費用は売主・買主・折半？3パターンの負担方法を比較

 

古家付き土地の売却において、解体費用を誰が負担するかは法律で決まっているわけではありません。売主・買主間の交渉によって決まります。

 

 

 

各パターンのメリット・デメリット一覧

 

パターン1：売主が負担して更地で引き渡す

• メリット：買主が見つかりやすく、売却がスムーズに進む
• デメリット：売主が先行して解体費用を支出する必要がある
• 適したケース：早期売却を優先したい場合、買主の需要が高い立地

パターン2：買主が負担する（古家付きのまま引き渡し）

• メリット：売主の初期負担がゼロで済む
• デメリット：解体費用分を値引きするため、売却価格が下がることが多い
• 適したケース：買主が自分の計画に合わせて解体したい場合

パターン3：売主と買主で折半する

• メリット：双方の負担が軽減され合意に至りやすい
• デメリット：費用の按分方法で揉める可能性がある
• 適したケース：交渉が膠着した場合の妥協案として有効

一般的には売主負担が慣例とされていますが、実際には約40%のケースで買主負担または折半になっているという調査データもあります。交渉次第で柔軟に決められる部分です。

 

 

 

契約書への記載例と交渉の進め方

 

費用負担の取り決めは、売買契約書の特約条項に明記することが重要です。口頭の約束だけではトラブルの原因になります。

 

 

契約書への記載例としては、以下のような文言が使われます。

• 「売主は引き渡し日までに建物を解体し、更地として引き渡すものとする。解体費用は売主の負担とする」
• 「買主は現状有姿にて本物件を引き受けるものとする。建物の解体費用は買主の負担とする」
• 「建物の解体費用○○万円については、売主・買主が各2分の1ずつ負担するものとする」

交渉を進めるうえでのポイントは、解体費用の見積書を事前に取得しておくことです。具体的な金額を示すことで、値引き交渉か費用負担かの判断材料になります。

 

 

また、売買価格に解体費用を上乗せする方法もあります。たとえば土地の相場が1,500万円で解体費用が150万円の場合、売主が解体を行ったうえで1,650万円で売り出すことで実質的に買主が費用を負担する形になります。

 

 

 

解体せず古家付きのまま売却すべきケースの判断基準

 

解体せずに古家付きのまま土地を売却するほうが有利になるケースは、想像以上に多くあります。

 

 

 

買主負担のほうが有利になる条件

 

以下の条件に当てはまる場合は、古家付きのまま売却することを検討してください。

• 解体費用が売却価格の15%以上を占める場合（費用対効果が低い）
• 買主が注文住宅を予定しており、間取りに合わせた解体プランを組みたい場合
• 建物がリフォーム可能な状態で、中古住宅として需要がある場合
• 住宅用地の固定資産税特例を売却完了まで維持したい場合
• 売却までの時間に余裕がない場合（解体には1〜2ヶ月かかる）

 

 

 

買取業者に売る場合は解体不要になる理由

 

不動産買取業者に売却する場合、多くのケースで古家の解体は不要です。買取業者は自社で解体・造成を行い、再販売や開発を行うためです。

 

 

買取であれば仲介手数料もかからず、解体費用の負担もなくなります。手元に残る金額で考えると、仲介で更地にして売る場合とそれほど変わらないこともあります。

 

 

特に、古い建物の状態が悪い場合や、早期に現金化したい場合は、買取のほうが合理的です。空き家・空き地の売却について詳しくはこちらをご覧ください。

 

 

 

更地化後の固定資産税リスクと売却タイミング

 

古家を解体して更地にすると、固定資産税が大幅に上がる可能性があります。これは売却のタイミングを考えるうえで見落とせない重要なポイントです。

 

 

 

住宅用地特例が外れると税額はどう変わるか

 

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されています。具体的には以下のとおりです。

• 小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準額が6分の1に軽減
• 一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準額が3分の1に軽減

古家を解体して更地にすると、この特例が外れます。たとえば固定資産税評価額が1,000万円の土地の場合、建物があれば年間約2.3万円の固定資産税が、更地になると最大で年間約14万円にまで上がる可能性があります。

 

 

 

解体から売却完了までの理想的なスケジュール

 

固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されます。そのため、解体と売却のタイミングを戦略的に考えることが大切です。

• 1月2日以降に解体を開始し、年内に売却を完了させるのが理想
• 12月中に解体を完了させると、翌年1月1日時点で更地扱いとなり税額が上がる
• 売却の見込みが立たない段階での解体は、一般的には避けたほうが無難

買主が決まってから解体する「停止条件付き契約」を結ぶ方法もあります。これなら固定資産税の増額リスクを最小限に抑えられます。

 

 

 

札幌で古家付き土地を売却するときの注意点

 

北海道、とりわけ札幌は積雪寒冷地ならではの事情があり、解体工事の費用や時期に影響を与えます。

 

 

 

冬季解体の割高リスクと着工時期の選び方

 

札幌では12月〜3月の冬季に解体工事を行うと費用が1.2〜1.5倍に跳ね上がることがあります。その理由は以下のとおりです。

• 除雪作業：工事前に敷地内の積雪を除去する必要がある
• 凍結対策：地面が凍結しており、基礎の撤去に時間と手間がかかる
• 工期の延長：悪天候による中断が発生しやすい
• 重機の搬入制限：積雪で道路幅が狭くなり搬入が困難になる場合がある

費用を抑えるには、4月〜10月の春から秋にかけて着工するのがベストです。特に5月〜6月は業者の繁忙期前で、比較的スムーズに工事を進められます。

 

 

 

築古木造住宅のアスベスト含有リスクと事前調査

 

2006年以前に建てられた木造住宅では、断熱材や外壁材にアスベストが含まれている可能性があります。特に1970年代〜1990年代に建てられた住宅は注意が必要です。

 

 

札幌の築古住宅は寒冷地仕様の断熱材が多く使われており、一般的な本州の住宅よりもアスベスト含有のリスクが高いケースがあります。

 

 

2022年4月からはアスベストの事前調査が法律で義務化されています。調査費用は3万〜5万円程度ですが、含有が確認された場合の除去費用は別途かかります。解体の見積もりを取る際には、アスベスト調査の有無も確認しましょう。

 

 

 

古家付き土地をできるだけ高く売るためのポイント

 

最後に、古家付き土地の売却で損をしないための実践的なポイントをまとめます。

 

 

 

複数の解体業者から相見積もりを取る

 

解体費用は業者によって数十万円単位で差が出ることが珍しくありません。最低でも3社以上から見積もりを取りましょう。

• 見積もりは必ず現地調査後の金額で比較する（概算見積もりはあてにならない）
• 追加費用の発生条件を事前に確認する（地中埋設物が出た場合の対応など）
• 廃材処分費が含まれているかを必ずチェックする

不動産会社が提携している解体業者を紹介してもらえる場合もあります。ただし、自分でも相見積もりを取って比較することをおすすめします。

 

 

 

解体前に買取査定を受けて比較検討する

 

解体を決断する前に、古家付きのまま買取査定を受けることも有力な選択肢です。

 

 

当社では札幌市内を中心に、古家付き土地の買取を積極的に行っています。JR沿線や地下鉄沿線の物件はもちろん、郊外の土地についても対応可能です。

 

 

解体費用をかけずに売却できれば、その分が手取り額の上乗せにつながります。「解体すべきか、古家付きのまま売るべきか」の判断材料として、まずは無料査定で比較してみてください。古家付き土地の無料査定はこちらからお申し込みいただけます。

 

 

 

よくある質問