住宅ローンの完済後や不動産の売却時に必要になるのが、抵当権抹消の登記です。司法書士に頼むと費用の相場はいくらか、気になるお客様も多いのではないでしょうか。
この記事では、報酬と登録免許税の内訳、個数別の総額例、札幌の不動産で注意したい古い抵当権まで、売却実務の視点で解説します。
司法書士に依頼した場合の総額は、土地と建物の2個で約1.3万〜2.5万円が一般的な目安です。費用は報酬と実費に分かれます。
司法書士報酬は一律の定めがなく、事務所ごとに設定されています。相場は1件あたり1万〜2万円程度です。
| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 司法書士報酬 | 1万〜2万円 | 事務所により異なる |
| 登録免許税 | 2,000円 | 土地・建物の2個の場合 |
| 登記情報の取得費 | 数百円〜1,000円程度 | 事前確認・完了確認に使用 |
| 郵送費など | 500円〜2,000円程度 | 書類の送付がある場合 |
| 総額の目安 | 約1.3万〜2.5万円 | 消費税の扱いは見積書で確認 |
登録免許税は、抵当権抹消の対象となる不動産1個につき1,000円です。同一の申請で20個を超える場合は、1申請につき2万円となります。
抵当権が2件設定されている場合は、件数に応じて税金や報酬が増えることがあります。登記簿の「乙区」で件数を確認しておくと安心です。
費用は「不動産が何個あるか」で変わります。報酬を1万〜2万円と仮定し、ご自宅に近い例をご確認ください。
| 物件の例 | 個数 | 登録免許税 | 報酬＋税の目安 |
|---|---|---|---|
| 戸建て（土地1筆・建物1棟） | 2個 | 2,000円 | 1.2万〜2.2万円 |
| 戸建て（土地2筆・建物1棟） | 3個 | 3,000円 | 1.3万〜2.3万円 |
| 戸建て（土地2筆・私道持分・建物1棟） | 4個 | 4,000円 | 1.4万〜2.4万円 |
| マンション（専有部分1個・敷地1筆） | 2個 | 2,000円 | 1.2万〜2.2万円 |
| マンション（専有部分1個・敷地3筆） | 4個 | 4,000円 | 1.4万〜2.4万円 |
最も多い形では、登録免許税は2,000円です。報酬と合わせて、総額は1.2万〜2.2万円に実費を加えた金額が目安になります。
土地が複数の筆に分かれている場合や、私道の持分がある場合は個数が増えます。個数に応じて報酬を加算する事務所もあります。
敷地権付きのマンションは、専有部分に加えて敷地の筆数も個数に含めて計算するのが一般的です。専有部分1個で敷地が3筆なら、合計4個となります。
敷地の筆数は、登記事項証明書の「敷地権の目的である土地の表示」で確認できます。売却全体の流れは、マンション売却の詳しい進め方をご覧ください。
自分で申請すれば、報酬分の1万〜2万円程度を節約できます。ただし、平日の手間や書類不備のリスクも併せて考えることが大切です。
| 比較項目 | 司法書士に依頼 | 自分で申請 |
|---|---|---|
| 費用の目安（2個の場合） | 約1.3万〜2.5万円 | 2,000円＋交通費など |
| 主な手間 | 書類の送付と押印程度 | 申請書の作成と提出 |
| 平日の負担 | ほぼなし | 半日程度を1〜2回 |
| 不備への対応 | 司法書士が対応 | 自分で補正が必要 |
| 向いているケース | 売却予定・書類紛失・相続あり | 完済直後で名義や住所に変更なし |
書類がそろい、平日に時間を取れるお客様であれば、ご自身での申請も可能です。一般的な手順は次のとおりです。
完了までの期間は、1〜2週間程度が目安です。氏名や住所が登記と異なる場合は、先に変更登記が必要になることが多く、司法書士への相談をおすすめします。
完済後に金融機関から届く書類は、抵当権抹消の申請に欠かせません。届いたら内容を確認し、まとめて保管しておきましょう。
| 書類 | 期限の目安 | 確認先 |
|---|---|---|
| 解除証書・弁済証書など | 期限の定めがないことが多い | 借入先の金融機関 |
| 登記識別情報または登記済証 | 期限なし（再発行は不可） | 借入先の金融機関 |
| 委任状 | 書面の記載を確認 | 同封の案内文 |
| 資格証明書 | 発行後3か月以内が目安 | 同封の案内文・法務局 |
資格証明書は、会社法人等番号の提供で省略できる場合があります。期限が過ぎていても、多くの場合は金融機関に相談すれば取り直しが可能です。
紛失に気づいたら、自己判断で放置せず、次の順番で対応します。
再発行には2週間〜1か月程度かかることもあります。本人確認情報の作成には別途報酬が発生するため、見積もりの確認が必要です。
ローンが残る不動産を売却する場合、多くは決済日に残債の返済と抵当権抹消を同時に行います。当日の動きを把握しておくと安心です。
買主は、抵当権が消えることを前提に代金を支払います。そのため売却時の抵当権抹消は、取引全体を左右する重要な手続きです。
抵当権抹消の費用は売主、所有権移転の費用は買主が負担するのが一般的です。繰上返済の手数料は、金融機関により0円〜3万円程度と幅があります。
完済後の抹消に法律上の期限はありませんが、放置すると次のような不利益が生じるおそれがあります。
相続登記は2024年4月、住所等の変更登記は2026年4月から義務化されています。売却にかかる費用全体は、不動産売却の方法と費用で解説しています。
札幌をはじめ道内の古い物件では、すでに存在しない金融機関の名義が登記に残っていることがあります。売却を決める前の確認が大切です。
北海道拓殖銀行は1997年に経営破綻し、道内の営業は主に北洋銀行へ譲渡されました。地下鉄沿線やJR沿線の築年数が古い住宅では、当時の抵当権が残っている例もあります。
合併や譲渡の経緯によっては、移転の登記や追加の証明書が必要です。抵当権者と連絡が取れない場合は別の手続きとなり、費用や期間が相場より大きくなることがあります。
道外にお住まいでも、札幌の不動産の抵当権抹消は郵送やオンラインで申請できます。提出先は、物件の所在地を管轄する法務局です。
相続した札幌の実家を遠方から売却する場合は、相続登記も併せて必要になることがあります。詳しくは相続した不動産の売却をご覧ください。
札幌市内の市街地エリアに限らず、売却前に登記簿を確認しておくと手続きが円滑に進みます。まずは次の項目をご確認ください。
当社では、売却のご相談時に登記内容や残債の状況も併せて確認し、必要に応じて司法書士と連携して進めています。ご不安な点は無料査定・お問い合わせよりご相談ください。
抵当権抹消の費用や手続きについて、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
A: 司法書士報酬の相場は1万〜2万円程度で、これに不動産1個につき1,000円の登録免許税が加わります。
土地と建物の2個であれば、実費を含めて約1.3万〜2.5万円が一般的な目安です。
A: 法律上の期限はありませんが、売却や新たな借入れの際に支障が出るおそれがあります。
書類の紛失や金融機関の統合、相続の発生により、手間や費用が増えることもあります。
A: ご自身で申請することは可能で、報酬分の1万〜2万円程度を節約できます。
ただし、平日の法務局対応や書類不備による補正の手間があるため、売却や相続が絡む場合は専門家への相談が安心です。
A: 一般的には、抵当権抹消の費用は売主が負担します。
買主は所有権移転登記の費用を負担することが多いものの、具体的な取り決めは売買契約書でご確認ください。
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