庭木の枝が隣地へ越境したまま、または隣地の枝が売却地へ越境したまま、引き渡し日が近づいていて不安なお客様は少なくありません。
この記事では、売買契約から引き渡し前までに誰が何をするかを順番に整理します。越境の向きごとの対応、伐採費用の目安、雪が降る札幌ならではの段取りも、当社の実務をもとに解説します。
まず結論をお伝えします。そのあとで、2023年に施行された法改正で何が変わったのかを売主目線で整理します。
越境枝は、引き渡し前に伐採または取り決めを済ませるのが基本です。引き渡し後に問題が見つかると、売主・買主・隣地所有者の3者で話し合う必要が出て、解決までの時間が長引きやすくなります。
当社が札幌で受けるご相談でも、越境枝の扱いを決めないまま契約し、決済の直前になって慌てるケースが見られます。早めに現況を確認しておくことが、いちばんの予防策です。
改正前は、隣地の枝が越境していても、竹木の所有者に切ってもらうしかありませんでした。2023年4月1日に改正民法が施行され、一定の条件を満たせば土地の所有者が自分で枝を切り取れるようになりました。
なお、越境した根は改正前から土地の所有者が切り取れるとされています。ただし、個別の事情によって判断が変わるため、実際に伐採する前には弁護士などの専門家に確認することをおすすめします。
同じ「越境枝」でも、売主側の木か隣地の木かによって、取るべき対応と書類への書き方が変わります。まず、どちら向きの越境なのかを確認しましょう。
ご自身の木が隣地へ越境している場合は、所有者である売主が自分で伐採できます。作業のために隣地へ立ち入るときは、隣地所有者にあらかじめ伝えておくのが一般的です。
知っていた越境を告知しないと、引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性があります。「知っていることは書く」を原則にしてください。
隣地の枝が売却地へ越境している場合、売主が勝手に切ることは原則としてできません。まず隣地所有者に切除をお願いし、応じてもらえなければ改正民法の手順を検討します。
重要事項説明では、越境物の有無と、覚書を交わしているかどうかを説明するのが一般的です。戸建ての売却では庭木の越境が特に多いため、戸建ての売却のページもあわせてご覧ください。
越境枝の対応は、契約前・契約後・引き渡し直前の3つの段階に分けると整理しやすくなります。以下に、時期ごとに誰が何をするかをまとめました。
媒介契約を結んだら、境界標と越境物の現況を確認します。当社では、査定時に敷地を一周して越境枝の有無を写真で記録しています。
契約から引き渡しまでは、一般的に1〜3か月程度です。この期間に伐採を終えるか、覚書を交わすかを決めておきます。
| 時期 | 主な担当 | やること |
|---|---|---|
| 契約の30〜60日前 | 売主・不動産会社 | 現況調査、隣地への相談 |
| 契約時 | 売主・買主 | 伐採の期限と費用負担を特約に書く |
| 引き渡しの14〜30日前 | 売主・伐採業者 | 伐採の実施、完了写真の撮影 |
| 引き渡し時 | 売主・買主 | 現地確認、覚書の引き継ぎ |
覚書には、次の4点を書くのが一般的です。
費用の全体像は売却の方法と費用で詳しく解説しています。
空き家が多い地域では、隣地所有者と連絡が取れないことも珍しくありません。こうした場合にこそ、改正民法233条3項が役立ちます。
所有者やその所在を知ることができない場合は、土地の所有者が越境枝を切り取れるとされています。ただし「知ることができない」と言えるためには、合理的な調査を尽くしておく必要があります。
所有者に連絡がつく場合、催告から伐採までの「相当の期間」は、2週間程度が目安と説明されることが多いです。催告は内容証明郵便など、記録に残る方法で行うと安心です。
相続登記がされていない土地では、相続人が複数いて木を共有していることが多くあります。2024年4月から相続登記は義務化されましたが、まだ手続きが済んでいない土地も残っています。誰に催告するべきかの判断は難しいため、司法書士や弁護士への確認をおすすめします。
伐採費用は、木の高さ・幹の太さ・作業スペースによって大きく変わります。以下は一般的な目安です。
見積もりは2〜3社から取ると、相場をつかみやすくなります。電線が近くにある場合は、別途手続きが必要になることもあります。
売主の木が越境している場合、引き渡し前の伐採費用は売主が負担するのが一般的です。隣地の木が越境している場合、切除費用は竹木の所有者に請求できると考えられています。
ただし、請求をめぐって話がこじれると引き渡しが遅れるおそれもあります。売主が負担して早めに解消するか、買主と費用を分け合うかを、契約書の特約に明記しておくと安心です。
北海道では、積雪期に越境枝のトラブルが表面化しやすくなります。札幌で引き渡しを予定している方は、季節に合わせた段取りが欠かせません。
札幌の年間降雪量は、平年で約5mにのぼります。湿った雪が枝に積もると重みで枝が垂れ下がり、夏には越境していなかった枝が隣地にはみ出すことがあります。
地下鉄沿線やJR沿線の住宅地は、隣家との間隔が狭く、落雪がカーポートや車に当たる事例も見られます。市街地エリアでは、春先の雪解けで折れた枝が見つかり、そこで初めて越境に気づくケースもあります。
道内では11月中旬ごろから根雪になる地域が多く、11〜3月は伐採作業そのものが難しくなります。冬に引き渡しを予定している場合は、次のスケジュールを目安にしてください。
秋は雪囲いの依頼が集中するため、業者の予約が2〜4週間待ちになることもあります。早めの手配をおすすめします。
隣地の同意が得られない、冬で作業ができないなど、引き渡し前に伐採できない場合もあります。そのようなときの代わりの方法を整理します。
伐採の代わりに、隣地所有者と越境に関する覚書を交わす方法があります。あわせて、売買契約に「越境枝は現況のまま引き渡す」という特約を設けます。
特約で売主の責任をどこまで軽くできるかは、個別の事情によって変わります。文言は専門家に確認しながら作成してください。
当社のような不動産会社に直接買い取ってもらう場合、越境枝が残ったままでも売却できることが多くあります。伐採や隣地との交渉は、買取後に買主側が引き受けるのが一般的です。
仲介と比べて価格は7〜8割程度になることが多いものの、引き渡しまでの期間を短くでき、売却後の責任の負担も軽くなる傾向があります。越境や近隣トラブルを抱えた物件については、ワケあり物件の売却もご参照ください。
越境枝の伐採と引き渡し前の対応について、お客様からよくいただく質問にお答えします。
A: 原則として、まず隣地の所有者に切除を求める催告が必要です。相当の期間（2週間程度が目安）が過ぎても切ってもらえない場合や、所有者が分からない場合などに限り、売主が切り取れるとされています。
トラブルを避けるため、催告の記録を残し、事前に専門家へ確認することをおすすめします。
A: 越境を知っていたのに告知しなかった場合、契約不適合責任として伐採費用の請求や代金の減額を求められる可能性があります。
引き渡し前に伐採するか、越境の内容を告知書と特約に具体的に書いておくことが大切です。
A: 引き渡し前の伐採は、売主が負担するケースが多いです。費用は中木1本で1万〜2万円程度が目安です。
ただし、買主と分担するなど話し合いで調整することもできるため、契約書の特約に明記しておくと安心です。
A: 作業自体はできますが、積雪で足場が悪く、高所作業車も入りにくいため、費用が上がったり日程が延びたりしやすくなります。
11〜3月に引き渡し予定の場合は、雪が降る前の9〜10月に伐採を済ませる段取りをおすすめします。
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