人に貸している部屋や建物を、入居者がいるまま売る。これをオーナーチェンジといいます。
結論から言うと、入居者に出ていってもらう必要はありません。賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれます。ただし買う相手は投資として買う方に限られ、価格の計算のしかたも住宅とは別物になります。
建物を借りている人は、引き渡しを受けていれば、新しい所有者に対しても借りる権利を主張できます。「所有者が変わったから出ていってください」とはなりません。
普通の賃貸借契約では、期間が来ても正当な理由がなければ更新を拒めません。売却は正当な理由になりません。空室にしてから売りたい場合は、立退料を含めた交渉が必要になり、時間も費用もかかります。
売却の話を、契約前に入居者へ伝える義務はありません。引き渡しが済んでから、貸主が変わったことと、賃料の新しい振込先を通知します。内覧も、共用部と空室だけで行います。
入居者がいる以上、買主はそこに住めません。買うのは、家賃収入を目的とする投資家か、不動産会社です。この時点で、買い手の層はかなり絞られます。
内覧ができないため、買主は間取り図、過去の写真、同じ建物の他の部屋の状態から判断することになります。分からない部分は、慎重に見積もられます。
買主が使うのは住宅ローンではなく、投資用の融資です。金利も審査の基準も違い、物件の築年数や収益性が厳しく見られます。
住宅のように周辺の成約価格から決めるのではなく、年間の家賃収入を想定利回りで割って求めます。
築年数が古いほど買主は高い利回りを求めるため、同じ家賃でも価格は下がります。
空室を埋めるために家賃を月3,000円下げると、年間で3万6,000円の減収です。利回り10%で計算すれば、売却価格は約36万円下がることになります。家賃を下げる前に、売った場合の金額を確かめておく価値があります。
建物が古く、収益から出した金額が低い場合でも、土地の価値が高ければそちらが価格を支えます。この場合は、収益物件としてではなく土地として売り出すほうが高く決まることがあります。
そのまま買主に引き継がれます。契約書の内容がそのまま新しい貸主に移るため、条件が不利な契約があれば、それも引き継がれます。
預かっている敷金の返還義務も、買主に引き継がれます。そのため、決済のときに敷金相当額を売買代金から差し引くか、買主に引き渡すのが通常です。金額を正確に把握しておいてください。
引き渡し日を基準に日割りで精算します。前払いで受け取っている月の家賃は、引き渡し日以降の分を買主に渡します。
管理会社に任せている場合、買主がその会社を引き継ぐのか、解約するのかを決めます。解約する場合は、予告期間を確認してください。
室内を見られないぶん、買主が判断できるのは書類だけです。レントロールと修繕履歴がそろっているかどうかで、価格も決まるまでの期間も変わります。
自然に退去が出るのを待って売るという進め方もあります。とくに札幌では、3月の入退去のタイミングが使えます。
敷地内の除雪、排雪、ロードヒーティングの燃料費。これがそのまま実質利回りを押し下げます。買主も必ず確認します。逆に、手配先と年間の費用をきちんと示せると、収支が読めるぶん安心して買ってもらえます。
進学と転勤で3月に人が動きます。この時期を過ぎて空いた部屋は、次の春まで埋まりにくくなることがあります。売却を考えているなら、入居が固まる4月の数字を持って動くのが有利です。
12〜2月は入居の動きが鈍ります。空室が出たまま冬に売り出すと、満室想定との差が大きく見えます。
ありません。賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれます。むしろ入居がある状態のほうが収入が読めるため、収益物件としては評価されやすくなります。
契約前に知らせる義務はありません。引き渡しが済んでから、貸主が変わったことと賃料の新しい振込先を通知します。内覧も共用部と空室だけで行います。
できません。普通の賃貸借契約では、期間が来ても正当な理由がなければ更新を拒めず、売却は正当な理由になりません。空室にしたい場合は立退料を含めた交渉になります。
返還義務も買主に引き継がれます。決済のときに敷金相当額を売買代金から差し引くか、買主に引き渡すのが通常です。金額を正確に把握しておいてください。
満室想定の年間家賃収入を想定利回りで割って求めます。築年数が古いほど買主は高い利回りを求めるため、同じ家賃でも価格は下がります。
満室のほうが収入が読めるため有利です。ただし家賃を下げて埋めると、その分だけ価格も下がります。家賃を下げる前に、売った場合の金額を確かめてください。
買主が判断できるのは書類だけになります。レントロール、修繕履歴、収支がそろっていれば、そのぶん判断してもらえます。
札幌では3月の入退去で数字が動くため、入居が固まる4月の数字を持って動くのが有利です。冬は入居の動きが鈍く、空室があると満室想定との差が大きく見えます。
賃貸中のままいくらになるか、確かめる
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詳しくは 収益物件の売却 と マンションの売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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