「親が認知症になり、実家をどうすればいいのか分からない」というご相談が増えています。
親の家を売却するには、成年後見制度の利用が必要になるケースがあります。しかし、家庭裁判所への申立てや居住用不動産処分許可など、通常の不動産売却にはない手続きが求められます。
この記事では、成年後見人の選任から不動産売却完了までの具体的な流れ、売却価格の制約、札幌での地域事情まで、実務に即した内容を解説します。
親の家を売りたくても、親本人の判断能力が失われていると、そのままでは売却手続きを進めることができません。
民法では、法律行為を行うには意思能力が必要とされています。認知症などで判断能力が著しく低下した方が結んだ売買契約は、無効となる可能性があります。
不動産の売買契約は高額な取引であり、契約内容を理解し、自らの意思で判断できる状態でなければ法的に有効な契約とは認められません。
仮に認知症の親の名義のまま売却を進めてしまうと、買主との間でトラブルが発生し、契約が取り消されるリスクもあります。
売却できないからといって親の家を放置すると、経済的な負担が年々重くなります。具体的には以下のようなコストが発生します。
放置期間が長引くほど、売却時の資産価値も下がります。早めに成年後見制度の利用を検討することが、親の財産を守ることにつながります。
成年後見制度には大きく分けて「法定後見」と「任意後見」の2種類があります。親の状態や今後の見通しによって、どちらを選ぶべきかが変わります。
法定後見は、すでに判断能力が低下している場合に、家庭裁判所が後見人を選任する制度です。本人の判断能力の程度に応じて3つの類型があります。
不動産売却を目的とする場合、多くのケースでは「後見」類型が選ばれます。全国の成年後見申立件数は年間約4万件にのぼり、そのうち約7割が「後見」類型です。
任意後見は、親の判断能力があるうちに、将来の後見人をあらかじめ決めておく制度です。公正証書で契約を結び、法務局に登記します。
任意後見の最大のメリットは、親自身が信頼する人を後見人に指定できる点です。法定後見では家庭裁判所が後見人を選ぶため、弁護士や司法書士など第三者が選任されるケースが全体の約8割を占めます。
任意後見契約の公正証書作成費用は約2万〜3万円程度で、法定後見の申立て費用（約15万〜30万円）と比較するとコストも抑えられます。親の家の売却を将来的に検討している方は、早めに任意後見を検討されることをおすすめします。
法定後見制度を利用して親の家を売却する場合、家庭裁判所への申立てから始まります。手続きの全体像を把握しておくことで、スムーズに進められます。
成年後見の申立ては、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に対して行います。申立てができるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・市区町村長などです。
主な必要書類は以下のとおりです。
申立てから後見人の選任審判までは、一般的に2ヶ月〜4ヶ月程度かかります。鑑定が必要な場合はさらに1〜2ヶ月延びることもあります。
成年後見人が選任されたあと、親の家が「居住用不動産」に該当する場合は、売却前に家庭裁判所の居住用不動産処分許可を得る必要があります。これは民法859条の3に基づく手続きです。
居住用不動産には、現在住んでいる家だけでなく、施設入所前に住んでいた家も含まれます。処分許可の申立てでは、以下の点が審査されます。
審理期間は約1ヶ月〜2ヶ月が目安です。許可が下りたあと、通常の不動産売却と同様に売買契約・決済へと進みます。
売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細もあわせてご覧ください。
成年後見人による不動産売却では、通常の売却とは異なる価格面・契約面の制約があります。家庭裁判所の監督のもとで行われるため、事前に理解しておくことが大切です。
成年後見人には、本人の財産を適切に管理する義務があります。そのため、市場価格を大幅に下回る金額での売却は、家庭裁判所から許可されないのが一般的です。
具体的には、複数の不動産会社から査定を取得し、その平均価格に近い金額で売却することが求められます。一般的に、市場相場の8割を下回るような価格設定は認められにくい傾向があります。
逆に、売却を急ぐあまり不当に安い金額で手放してしまうと、後見人の善管注意義務違反を問われるリスクもあります。適正価格での売却が、本人の財産を守ることにつながります。
成年後見人が締結する売買契約書には、通常の契約に加えて特有の確認事項があります。
契約の相手方となる買主にとっても、裁判所の許可が下りなければ契約が成立しないというリスクがあるため、丁寧な説明と信頼関係の構築が重要です。
札幌で親の家の売却を検討されている方には、北海道ならではの事情を踏まえた判断が求められます。
北海道の高齢化率は約33%で、全国平均の約29%を上回っています。道内では、親が高齢者施設に入所し、実家が空き家になるケースが年々増加しています。
札幌家庭裁判所への成年後見申立件数も増加傾向にあり、手続きに一定の時間がかかることを見込んで早めに準備を進めることが重要です。
当社にも「親が施設に入ったが、実家をどうすればよいか」というご相談が月に数件寄せられています。成年後見制度を利用した売却のお手伝いも、札幌エリアを中心に対応しております。
札幌の不動産市場には、季節による売却のしやすさの違いがあります。一般的に、4月〜6月の春先と9月〜10月の秋口に購入希望者が増える傾向があります。
一方、12月〜2月の冬季は積雪の影響で内覧件数が減少しやすく、売却期間が長引くことがあります。成年後見の手続きには数ヶ月かかるため、春の売却シーズンから逆算して準備を始めることが効果的です。
札幌の地下鉄沿線やJR沿線エリアの戸建ては、相場が安定しており、成年後見による売却でも買主が見つかりやすい傾向にあります。市街地エリアのマンションも同様に需要が底堅い状況です。
札幌の戸建て売却について詳しくは、札幌の戸建て売却についてをご覧ください。
成年後見制度は確実な方法ですが、手続きや費用の面から、ほかの選択肢を検討されるお客様もいらっしゃいます。
家族信託は、親の判断能力があるうちに、信頼できる家族に不動産の管理・処分権限を委託する仕組みです。公正証書で信託契約を結び、不動産の名義を受託者に移転します。
家族信託のメリットは以下のとおりです。
ただし、家族信託の初期費用は信託財産の額にもよりますが、50万〜100万円程度が目安です。また、すでに親の判断能力が低下している場合は利用できません。
親の状態に応じた制度の選び方をまとめます。
どの制度が最適かは、親の家の状況やご家族の事情によって異なります。判断に迷われた場合は、専門家への相談をおすすめします。
相続に関連する不動産売却については、相続物件の売却はこちらもご参照ください。
成年後見制度を利用した不動産売却は、申立てから完了まで半年〜1年以上かかることも珍しくありません。だからこそ、早めの行動が重要です。
親の判断能力があるうちに動き始めれば、家族信託や任意後見という選択肢が残ります。これらは法定後見よりも手続きがスムーズで、費用も抑えられる傾向にあります。
まずは以下の項目を確認してみてください。
当社では、成年後見制度を利用した売却のご相談も無料でお受けしています。札幌エリアで親の家の売却をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。
無料査定やご相談は、無料査定・お問い合わせからどうぞ。
A: はい、法定後見制度を利用することで売却は可能です。家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立て、さらに居住用不動産処分許可を得ることで手続きを進められます。
ただし、申立てから売却完了まで半年〜1年程度の期間が必要になることが一般的です。
A: 成年後見の申立てから後見人の選任までが約2〜4ヶ月、その後の居住用不動産処分許可の審理に約1〜2ヶ月かかります。
不動産の売却活動や決済期間を含めると、全体で半年〜1年程度が目安です。
A: 売却の必要性が認められない場合や、売却価格が市場相場と比べて著しく低い場合に却下される可能性があります。
また、本人が将来自宅に戻る見込みがある場合や、売却資金の使途が不明確な場合も許可が下りにくい傾向にあります。
A: 親の判断能力があるうちであれば、家族信託が代表的な方法です。信託契約を結んでおくことで、親が認知症になったあとも受託者が売却を進められます。
ただし、すでに判断能力が低下している場合は家族信託を新たに設定することはできないため、法定後見制度を利用する必要があります。
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