2024年4月から相続登記が義務化され、不動産の売却についても大きな影響が出ています。「相続した実家を売りたいが、登記はまだ済んでいない」というご相談が、当社にも増えています。
この記事では、相続登記義務化の要点を整理したうえで、不動産売却への具体的な影響と、登記から売却までの実務フローを札幌の事情を交えて解説します。
まず、2024年4月1日に施行された相続登記義務化の基本を確認しましょう。
全国で所有者不明の土地は約24%にのぼり、公共事業や災害復興の大きな障害となっていました。この問題を解消するため、不動産登記法が改正されています。
改正により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が課されました。これは2024年4月1日より前に発生した相続にもさかのぼって適用され、その場合は2027年3月31日が期限となります。
正当な理由なく期限内に登記を行わなかった場合、10万円以下の過料の対象になります。ただし、施行から2年以上が経過した2026年現在、いきなり過料が科されたケースは多くありません。
法務局はまず自主的な申請を促す方針をとっています。しかし、今後は運用が厳格化される見通しであり、「まだ大丈夫」と放置するのはリスクが高まっている状況です。
制度の変更は、売却の現場にも直接的な影響を及ぼしています。特に次の3つが重要です。
不動産売却では、売主の登記名義が正しく整っていることが前提です。登記が被相続人（亡くなった方）のままでは、買主は所有権の移転を受けられません。
さらに、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は登記の整合性を厳しくチェックします。義務化以降、審査で登記未了を理由に融資が否認される事例も報告されています。
つまり、登記が済んでいない物件は購入希望者の選択肢から外れやすく、売却の機会そのものが失われるリスクがあります。
相続登記に時間がかかると、その分だけ売却の開始が遅れます。不動産市場は常に変動しており、1年の遅れで売却価格が5〜10%下落することも珍しくありません。
特に札幌の市街地エリアでは、2026年現在も需給のバランスが変化しつつあります。地価の上昇が続いていたエリアでも、売り時を逃すと価格が頭打ちになる可能性があります。
登記の遅れは、そのまま経済的な損失につながることを認識しておく必要があります。売却の方法と費用の詳細はこちらもあわせてご確認ください。
義務化後に増えているのが、遺産分割が決まらないまま不動産が塩漬けになるケースです。
当社が相談を受けた中にも、次のような事例があります。
こうしたケースでは、不在者財産管理人の選任など家庭裁判所の手続きが必要になり、解決までに1年以上かかることもあります。
遺産分割協議は、相続人全員の合意がなければ成立しません。まずは戸籍を収集して相続人を確定させることが第一歩です。
話し合いが難航する場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を活用する方法もあります。調停では、調停委員が間に入って合意を促してくれるため、感情的な対立を避けやすくなります。
相続物件の売却について詳しく見るページもご参考にしてください。
登記が終わってから売却活動を始めるのではなく、並行して進めることで時間を大幅に短縮できます。
当社では、以下の流れでお客様の相続登記と売却を同時に進めるサポートを行っています。
この方法であれば、登記完了を待ってから動くよりも約2〜3か月の短縮が見込めます。
相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。
戸籍の収集だけで2〜4週間、遺産分割協議にさらに1〜2か月程度かかるのが一般的です。司法書士への報酬は5万〜15万円が相場で、不動産の数や相続関係の複雑さによって変動します。
北海道、特に札幌周辺には、相続登記が複雑化しやすい土地事情があります。
道内には、先祖代々受け継がれた数千坪規模の山林や原野が少なくありません。こうした土地は数世代にわたって登記が放置され、共有者が数十人に及ぶケースもあります。
山林や原野の場合、農地転用許可は不要ですが、利用目的を変更する際には地目変更登記が必要になります。まずは法務局で登記簿を取得し、現在の名義人と共有持分を確認することが重要です。
札幌法務局では、相続登記に関する相談窓口を設けていますが、義務化以降は予約が取りにくい状況が続いています。予約は2〜3週間先まで埋まっていることが多く、早めの行動が求められます。
札幌は積雪寒冷地であるため、空き家を放置すると屋根の雪下ろしや凍結による水道管破裂など、維持管理の費用が年間20万〜50万円かかることもあります。
さらに、2015年施行の空家等対策特別措置法により、管理不全の空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に増加します。
相続した不動産を売却する予定があるなら、登記と売却を早期に進めることが、こうした負担を避ける最善策です。空き家・空き地の売却はこちらもご覧ください。
全体像を把握しておくと、計画的に進めやすくなります。
スムーズに進んだ場合は約3〜4か月、遺産分割に時間がかかるケースでは6か月〜1年程度が目安です。
一つでも未確認の項目があれば、早めに専門家へ相談されることをおすすめします。
「いつかやろう」と先延ばしにすると、状況は複雑になる一方です。
この3つが分かるだけで、次に取るべき行動が明確になります。
相続登記は司法書士、不動産の売却は不動産会社と、それぞれの専門家に相談するのが確実です。当社では、相続物件の売却に関する無料査定を承っております。
JR沿線や地下鉄沿線の物件はもちろん、道内の遠方にある土地や建物についてもご相談いただけます。登記の状況が分からなくても、まずはお気軽にお問い合わせください。
無料査定・お問い合わせはこちらから、お電話またはフォームでご連絡いただけます。
A: 原則としてできません。不動産の売買では、売主が登記名義人であることが前提となります。
登記が被相続人のままでは所有権移転登記ができないため、売却前に相続登記を完了させる必要があります。
A: 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく登記を申請しなかった場合に10万円以下の過料の対象となります。
正当な理由としては、相続人が多数で戸籍収集に時間がかかる場合や、遺産分割調停中である場合などが認められる可能性があります。
A: まず「相続人申告登記」を行うことで、義務化の期限内に対応できます。これは遺産分割が未了でも、相続人であることを法務局に申し出る制度です。
その後、遺産分割協議や家庭裁判所の調停を経て合意が成立すれば、改めて正式な相続登記を行い、売却に進むことができます。
A: 一般的には3〜6か月が目安です。相続人が少なく協議がスムーズに進む場合は3か月程度で完了することもあります。
一方、相続人が多い場合や遠方に住んでいる場合は6か月〜1年程度かかるケースもあります。早めに動くことが、期間短縮の最大のポイントです。
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