相続した空き家をどうすべきか悩んでいませんか。売却したいけれど、税金がいくらかかるのか、使える控除があるのかわからない——そんなお客様の声を当社でも多くいただいています。
この記事では、札幌で空き家を売却する際にかかる税金の種類から、最大3,000万円の特別控除の適用要件、さらに札幌市独自の補助制度まで、実務に即してわかりやすく解説します。
道内の空き家率は年々上昇しており、早めの売却判断が税務面でも有利になるケースが少なくありません。ぜひ最後までお読みください。
空き家を売却すると、利益（譲渡所得）に対して複数の税金が発生します。まずは全体像を把握しておきましょう。
空き家の売却で課される主な税金は以下の3種類です。
このうち金額が大きくなるのが譲渡所得税と住民税です。売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税される仕組みです。
譲渡所得は次の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
税率は売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。
たとえば譲渡所得が1,000万円の場合、長期なら約203万円、短期なら約396万円と、税額に約2倍の差が生じます。相続で取得した空き家の場合、被相続人の取得時期を引き継げるため、多くのケースで長期譲渡に該当します。
売却の費用や税金の詳しい計算方法は売却の方法と費用の詳細はこちらでも解説しています。
相続した空き家を売却する際に最も節税効果が大きいのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。一般的に「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれています。
この控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
札幌の空き家は木造築40年以上の物件が多く、現行の耐震基準を満たしていないケースがほとんどです。耐震改修には一般的に150万〜300万円程度の費用がかかるため、実務上は解体して更地で売却する方法が選ばれやすい傾向にあります。
家屋を解体して更地として売却する場合でも、3,000万円特別控除の適用は可能です。ただし追加の条件があります。
札幌では木造家屋の解体費用が坪あたり3万〜5万円程度が相場です。延床面積30坪の住宅であれば約90万〜150万円が目安となります。冬季は積雪の影響で作業期間が延び、費用が1〜2割増しになることもあるため、解体時期の検討も重要です。
相続物件の売却全般については相続物件の売却についてはこちらをご覧ください。
相続した空き家では、当時の購入価格を示す書類が残っていないケースが珍しくありません。取得費が不明な場合の計算方法を知っておきましょう。
取得費が不明な場合、税法上は売却価格の5%を取得費とみなすことが認められています。これが「概算取得費」、いわゆる5%ルールです。
たとえば空き家を2,000万円で売却した場合、取得費は2,000万円 × 5% ＝ 100万円とみなされます。譲渡費用を100万円とすると、譲渡所得は2,000万円 − 100万円 − 100万円 ＝ 1,800万円となり、長期譲渡の税額は約366万円にものぼります。
実際の購入価格が500万円だったとしても、証明できなければ5%ルールが適用されるため、税負担が大幅に増える可能性があるのです。
5%ルールの適用を避けるためには、実際の取得費を合理的に証明する資料を探すことが重要です。
北海道内の築古物件では、建築当時の資料が散逸していることが多く、取得費の立証に苦労するケースが見られます。相続発生後、早い段階で関係書類を探しておくことをお勧めします。
なお、概算取得費と実際の取得費のいずれか有利な方を選択できるため、実際の取得費が売却価格の5%を下回る場合は、あえて5%ルールを使った方が税負担が軽くなることもあります。
北海道は全国でも空き家率が高い地域のひとつです。とりわけ札幌市では、積雪寒冷地ならではの事情が空き家の資産価値に大きな影響を及ぼしています。
札幌は年間降雪量が約5メートルに達する世界有数の積雪都市です。人が住んでいない空き家では、以下のリスクが急速に進行します。
こうした劣化は1〜2年で目に見える形で進行し、売却価格の下落に直結します。建物の状態が悪化すると「古家付き土地」として評価され、更地価格から解体費用を差し引いた金額でしか売れなくなるケースも少なくありません。
空き家を所有し続けると、毎年の固定資産税に加えて維持管理コストが発生します。
年間で20万〜40万円程度の維持コストが積み重なることも珍しくありません。3,000万円特別控除には売却期限があるため、控除が使えるうちに売却する方が、維持コストと税負担の両面で合理的です。
札幌市では空き家対策として独自の補助制度を設けています。売却前に活用できる制度がないか確認しておきましょう。
札幌市では「札幌市空き家等対策計画」に基づき、老朽化した危険空き家の除却を支援しています。一般的に、以下の条件を満たす物件が対象となります。
2026年度の制度の詳細や申請受付期間については、札幌市の公式サイトや担当課にご確認ください。予算の上限に達した時点で受付が終了する場合があるため、早めの相談が重要です。
解体補助金を受け取った場合でも、3,000万円特別控除の適用が妨げられるわけではありません。多くの場合、補助金と税制上の特別控除は併用が可能です。
ただし、補助金で受け取った金額が譲渡費用から差し引かれる場合があるため、確定申告の際には税理士などの専門家に確認することをお勧めします。
空き家や空き地の売却でお悩みの方は空き家・空き地の売却サポートはこちらをご参照ください。
空き家を売却して譲渡所得が生じた場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、確定申告が欠かせません。
申告時期は売却した翌年の2月16日から3月15日です。特例適用を受ける場合は期限内申告が要件となるため、遅れないよう注意してください。
確定申告に必要な主な書類は以下のとおりです。
3,000万円特別控除を適用する場合は、上記に加えて以下の書類が追加で必要になります。
書類の準備には時間がかかるものもあるため、売却が決まった段階から並行して収集を始めることをお勧めします。
ここまでの内容を踏まえ、税負担を軽減しながら空き家を売却するための実践的なポイントを整理します。
特に3,000万円特別控除の期限は延長されないため、相続が発生したら早い段階で売却の方向性を決めることが大切です。
税制の適用要件は細かく、個々の状況によって使える控除や特例が異なります。多くの場合、不動産会社と税理士の両方に相談しながら進めることが、結果的に最も節税効果の高い売却につながります。
また、空き家の立地や状態によっては、仲介での売却に時間がかかるケースもあります。その場合は不動産買取という選択肢も有効です。買取であれば最短数週間で現金化でき、控除の期限が迫っている場合にも対応しやすいメリットがあります。
当社では札幌市内の空き家の査定・買取に対応しております。税金や控除についてのご不明点も含め、お気軽にご相談ください。無料査定・お問い合わせはこちら
A: 所有期間が5年超の長期譲渡であれば税率は約20.315%、5年以下の短期譲渡であれば約39.63%です。たとえば譲渡所得が500万円の場合、長期で約102万円、短期で約198万円が目安となります。
相続で取得した空き家は被相続人の所有期間を引き継げるため、多くの場合は長期譲渡に該当します。3,000万円特別控除を適用できれば、税額がゼロになるケースも少なくありません。
A: 一般的に、被相続人が一人で住んでいた家屋で、1981年5月31日以前に建築されたものであれば適用の対象となります。相続から3年目の年末までに売却し、売却価格が1億円以下であることも要件です。
札幌に多い木造築古物件は現行の耐震基準を満たさないことがほとんどのため、家屋付きで売却する場合は耐震改修が必要です。実務上は解体して更地で売却し、控除を適用する方法が多く選ばれています。
A: 札幌市では老朽危険空き家の解体に対して補助金制度を設けており、要件を満たせば解体費用の一部が補助されます。年度ごとに予算や受付期間が異なるため、早めに市の担当窓口へ確認することをお勧めします。
多くの場合、解体補助金と3,000万円特別控除は併用が可能です。ただし税務上の取り扱いについては、税理士に確認しておくと安心です。
A: 売却によって譲渡益（利益）が出た場合は確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの税制特例を利用する場合は、たとえ税額がゼロになっても確定申告をしなければ適用を受けられません。
申告時期は売却した翌年の2月16日から3月15日です。特例を使う場合は追加書類も必要になるため、売却後の早い段階で準備を始めることをお勧めします。
あわせてご覧ください
同じテーマの記事