HOME>コラム>訳あり物件

ゴミ屋敷を売却する方法【札幌】

「ゴミ屋敷になってしまった家を売りたいけれど、片付けないと売れないのでは」とお悩みではありませんか。

結論から申し上げると、ゴミ屋敷でも売却は可能です。特に不動産買取であれば、残置物をそのままの状態で売却できるケースも少なくありません。

この記事では、札幌でゴミ屋敷の売却をお考えの方に向けて、3つの売却方法の比較から査定への影響、放置リスク、相続時の注意点までを現場実務の視点から解説します。

ゴミ屋敷でも売却できる？3つの売却方法を比較

ゴミ屋敷の売却方法は大きく3つあります。それぞれの特徴を把握した上で、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

仲介・買取・そのまま売却の違い

• 仲介売却：不動産会社が買主を探す方法。市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、内覧対応が必要なため、事前の片付け・清掃が前提となります。売却まで平均3〜6ヶ月かかることが一般的です
• 買取：不動産会社が直接買い取る方法。残置物がある状態でもそのまま対応できるケースが多く、最短1〜2週間で現金化が可能です。ただし買取価格は市場価格の60〜80%程度が目安となります
• 古家付き土地として売却：建物の価値をゼロとし、土地のみの価格で売る方法。解体費用を買主負担にできる場合もありますが、買い手が見つかりにくい傾向があります

片付け不要で売れるケースと最低限の対応が必要なケース

当社の実務経験から、片付けの要否は以下の基準で判断できます。

• 片付け不要で売却できるケース：生活ゴミや衣類・書籍が中心で、建物の構造部分（床・壁・水回り）に損傷がない場合。買取業者が残置物処分費を査定額から差し引いて対応します
• 最低限の対応が必要なケース：腐敗物や害虫の大量発生がある場合、特殊清掃が先に必要です。また、残置物が天井近くまで積み上がり室内の状況確認ができない場合は、通路の確保程度の片付けをお願いすることがあります
• 建物自体の売却が難しいケース：残置物の重みで床が抜けている、水漏れにより柱や土台が腐食しているなど構造的な問題がある場合は、解体を前提とした土地としての売却を検討します

いずれの場合も、まずは現地を確認しないと正確な判断はできません。査定時に片付けが必要かどうかもお伝えしますので、現状のままご相談いただくのが最善です。

売却方法と費用の詳細はこちら

ゴミ屋敷の売却価格はどのくらい下がるのか

ゴミ屋敷の査定では、通常の物件査定に加えて残置物の処理コストや建物損傷が価格に影響します。ここでは、買取業者の視点から減額の仕組みを解説します。

査定時に減額されるポイント

ゴミ屋敷の査定で減額対象となるのは、主に以下の項目です。

• 残置物の撤去費用：一般的な一戸建てで30万〜80万円程度。2トントラック1台あたり約5万〜8万円が相場で、ゴミの量が多いほど費用がかさみます
• 特殊清掃費用：腐敗物や害虫駆除が必要な場合、追加で10万〜30万円程度かかることがあります
• 建物の修繕費用：水回りの故障や床の損傷など、残置物が原因で生じた建物ダメージの修繕見積もりが減額されます
• 解体費用：建物の状態が著しく悪い場合は解体前提で査定され、木造一戸建てで150万〜250万円程度が差し引かれます

残置物の量・状態別の影響度

残置物が少量（トラック1〜2台分）であれば、通常査定額からの減額は50万円以内に収まるケースが多いです。

一方、家全体に残置物が詰まった重度のゴミ屋敷では、撤去費用だけで100万円を超えることもあります。さらに建物損傷が重なると、土地値のみの査定となり、通常の中古住宅と比較して40〜50%程度の価格になることもあります。

ただし、これはあくまで目安です。立地条件が良い物件や土地面積が広い物件では、残置物の処理費用を差し引いても十分な売却額が残るケースも珍しくありません。

札幌でゴミ屋敷を放置するリスク

ゴミ屋敷を放置すると、資産価値の低下だけでなく、行政指導や近隣トラブルにつながる可能性があります。特に札幌では寒冷地ならではのリスクが加わるため、早めの対応が重要です。

札幌市の空き家条例と特定空家指定の流れ

札幌市は「空家等対策計画」に基づき、管理不全な空き家への対応を強化しています。ゴミ屋敷が周辺環境に悪影響を与えていると判断された場合、以下の流れで行政指導が進みます。

• 助言・指導：まず所有者に改善を求める通知が届きます
• 勧告：改善されない場合は勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1の軽減）が解除される可能性があります
• 命令・代執行：最終的には行政代執行により強制撤去が行われ、その費用は所有者に請求されます

特定空家に指定されると、固定資産税が最大で約4.2倍に跳ね上がるケースもあるため、指定前の段階で売却を検討することが経済的に合理的です。

冬季の凍結被害・除雪放置による近隣トラブル

北海道の冬は不動産にとって大きなリスク要因です。ゴミ屋敷を放置した場合、以下のような被害が発生しやすくなります。

• 水道管の凍結・破裂：冬季に暖房を入れない空き家では、水抜きをしていないと水道管が凍結し破裂します。修繕費用は10万〜50万円程度かかり、階下への漏水被害が発生すると損害賠償に発展することもあります
• 屋根の積雪被害：除雪されないまま積雪が続くと、屋根の損傷や雨漏りの原因になります。道内では積雪荷重による屋根崩落の事例も報告されています
• 除雪放置の近隣トラブル：敷地内の雪が歩道や隣地にはみ出し、近隣住民から苦情が入るケースが増えています。市街地エリアでは特に問題になりやすい傾向があります

こうした被害は放置期間が長くなるほど深刻化し、結果的に売却価格の大幅な低下を招きます。

空き家・空き地の売却について

相続したゴミ屋敷を売却するときの注意点

ゴミ屋敷の売却相談では、相続で引き継いだ物件のケースが非常に多くなっています。相続特有の手続きと注意点を整理します。

遺品整理との線引きと進め方

相続したゴミ屋敷では、「どこまでがゴミでどこからが遺品か」の判断が難しいという問題があります。

実務的には、以下のように進めることをおすすめします。

• 貴重品・重要書類の確認を最優先：通帳・権利証・保険証券・貴金属類は、片付け前に必ず確認します。ゴミの中に埋もれていることも多いため、専門の遺品整理業者への依頼も選択肢です
• 買取の場合は全量処分が基本：買取業者に売却する場合、残置物は業者側で処分するため、お客様が遺品整理を完了させる必要がないケースがほとんどです
• 仲介売却の場合は事前整理が必要：内覧対応のため、少なくとも室内の状態が確認できる程度まで整理する必要があります。遺品整理の費用は一戸建てで20万〜60万円が相場です

相続登記義務化と売却スケジュール

2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

ゴミ屋敷の売却を検討している場合は、相続登記と売却のスケジュールを並行して進めることが効率的です。相続登記の完了までは一般的に1〜3ヶ月程度かかるため、その間に査定や業者選びを進めておくとスムーズです。

なお、相続人が複数いる場合は遺産分割協議が必要です。ゴミ屋敷の状態が悪化する前に、早めに協議をまとめることが重要になります。

相続物件の売却はこちら

ゴミ屋敷売却の流れと費用の目安

ゴミ屋敷の売却を買取で進める場合の一般的な流れと費用をまとめます。全体像を把握しておくことで、安心して手続きを進められます。

売却完了までのステップ

• お問い合わせ・相談：電話やWebから現状をお伝えください。ゴミの量や建物の状態をヒアリングします
• 現地調査・査定：スタッフが現地を訪問し、残置物の量・建物の状態・立地条件を確認した上で買取価格を提示します。査定は無料です
• 条件の確認・契約：価格や引き渡し条件に合意いただければ売買契約を締結します
• 決済・引き渡し：代金の受け取りと同時に物件を引き渡します。残置物の処分は当社が対応するため、お客様の追加作業はありません

買取の場合、お問い合わせから決済まで最短2週間〜1ヶ月で完了するのが一般的です。

片付け・清掃費用の相場

ご自身で片付けてから仲介売却する場合の費用目安は以下の通りです。

• 残置物の撤去：2トントラック1台あたり約5万〜8万円。一戸建て全体で30万〜100万円程度
• 特殊清掃：臭気除去や害虫駆除が必要な場合、10万〜30万円程度が加算されます
• ハウスクリーニング：全室清掃で5万〜15万円程度
• 合計：軽度のゴミ屋敷で40万〜60万円、重度の場合は100万〜150万円以上かかることもあります

買取であればこれらの費用は不要です。片付け費用と買取価格を比較し、手元に残る金額で判断することをおすすめします。

ゴミ屋敷売却で失敗しないための3つのポイント

ゴミ屋敷の売却では、通常の不動産取引以上に業者選びと事前準備が重要になります。トラブルを避けるための実践的なポイントをお伝えします。

業者選びの判断基準

• ゴミ屋敷・ワケあり物件の買取実績があるか：残置物の処分ルートや特殊清掃の手配など、通常の不動産会社では対応できない業務があります。札幌エリアでの取り扱い実績を確認しましょう
• 査定時に残置物の処分費用を明示するか：「一式○○万円」ではなく、撤去費用・清掃費用・修繕費用を項目別に説明してくれる業者が信頼できます
• 契約後の追加費用が発生しないか：契約後に「想定以上のゴミがあった」として減額を求めてくる業者もいます。事前に契約書で価格確定の条件を確認することが大切です

売却前にやるべきこと・やらなくていいこと

やるべきことは限られています。

• やるべきこと：権利証（登記識別情報）・固定資産税の納税通知書・本人確認書類の準備。相続物件の場合は戸籍謄本の取得
• やらなくていいこと：大規模な片付けやリフォーム。買取の場合は現状のまま査定を受けるのが基本です。中途半端な清掃にお金をかけるより、そのまま査定に出した方が合理的です

地下鉄沿線やJR沿線など交通利便性の高い立地であれば、ゴミ屋敷であっても土地としての需要は十分にあります。まずは現状のままお気軽にご相談ください。

ワケあり物件の売却実績はこちら

よくある質問