市役所から「管理不全空家」に関する指導や勧告の通知が届き、どうすればよいか迷っているお客様は少なくありません。勧告を受けると、土地の固定資産税が大きく上がる可能性があります。
この記事では、空家特措法の改正内容、指導から勧告までの流れ、勧告後の売却方法の比較、札幌の冬に特有のリスクまで、当社の視点で順に解説します。
2023年12月に施行された改正空家特措法では、「特定空家」の手前の段階として「管理不全空家」が新設されました。まずは定義と、特定空家との違いを整理します。
改正前は、倒壊などの危険が大きい「特定空家」にならなければ、行政は強い措置をとれませんでした。全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%（2023年住宅・土地統計調査）と増え続けており、早い段階から対応する仕組みが求められていました。
そこで改正法では、放置すると特定空家になるおそれがある空き家を「管理不全空家」とし、市町村が指導や勧告をできるようにしました。
| 項目 | 管理不全空家 | 特定空家 |
|---|---|---|
| 状態 | 放置すれば特定空家になるおそれがある | 倒壊や衛生上の危険など、著しく有害な状態 |
| 行政の措置 | 指導→勧告 | 助言・指導→勧告→命令→行政代執行 |
| 住宅用地特例 | 勧告で解除 | 勧告で解除 |
| 過料 | なし | 命令違反は50万円以下 |
国のガイドラインでは、主に次のような状態が判断材料として示されています。
管理不全空家への対応は、段階を追って進められます。税額に影響するのは「勧告」の段階です。
指導から勧告までの期間は法律で決まっていません。自治体や個別の状況によりますが、数か月〜1年程度が一つの目安とされています。
住宅が建つ土地は、200㎡以下の部分の課税標準が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されています。勧告によってこの特例が外れるため、「最大約6倍」といわれます。
実際には、課税標準の上限（評価額の70%）や負担調整の仕組みがあるため、一般的には3〜4倍程度の上昇になるケースが多いと考えられます。
試算例として、評価額1,200万円・150㎡の土地の場合、特例ありの税額は年約2.8万円です。特例がなくなると年約11.8万円となり、約4.2倍が目安となります。
固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点の状況で課税されます。そのため、12月31日までに勧告が撤回されているかどうかで、翌年度の税額が変わる可能性があります。
勧告が届いても、慌てる必要はありません。期限内に行政と協議して改善の道筋を示すことが大切です。
以下は、当社が一般的な目安としてご案内している時系列のチェックリストです。
所有者の方が遠方に住んでいる場合や費用を負担できない場合、売却は現実的な解決策になります。売却の予定時期や買主が行う予定の措置を説明すると、行政との協議が進みやすくなります。
弊社では、査定書や売買のスケジュール表など、行政への説明に使える資料のご用意もお手伝いしています。空き家の売却全般については空き家・空き地の売却もご覧ください。
勧告を受ける前後に空き家を売却する方法は、大きく4つに分かれます。期間・費用・手取りのバランスで選ぶことが大切です。
| 方法 | 引渡しまでの期間 | 主な費用 | 手取りの傾向 |
|---|---|---|---|
| 仲介 | 3〜6か月程度 | 仲介手数料（上限：価格の3%＋6万円＋税） | 相場に近い |
| 買取 | 1週間〜1か月程度 | 仲介手数料なし | 相場の6〜8割程度 |
| 解体して更地で売却 | 解体1〜2か月＋販売期間 | 木造30坪で120〜200万円程度 | 立地により上がることも |
| 現状渡し（仲介） | 3か月〜1年程度 | 仲介手数料 | 買主が見つかりにくい場合あり |
更地にすると、勧告とは関係なく住宅用地特例の対象外になります。解体後すぐに売れない場合は税負担が増えるため、時期の判断に注意が必要です。
このような場合は、契約不適合責任を免除した現状のままの買取が向いています。費用の比較は売却の方法と費用で詳しく解説しています。
勧告後も放置すると、特定空家に指定されるおそれがあります。一方で、相続した空き家なら税金の特例を使える場合があります。
改正法では、緊急時に命令などの手続きを省いて代執行できる仕組みも設けられました。解体費が数百万円規模になる例もあるため、早めの対応が負担を抑えるポイントです。
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円が上限です。
この特例の適用期限は、現行制度では2027年12月31日までの売却とされています。詳しい要件は税理士にご確認ください。相続物件の売却は相続物件の売却もあわせてご覧ください。
札幌は平年で約5mの雪が降る、国内でも数少ない大都市です。積雪地ならではの劣化が、管理不全と判断される原因になることがあります。
北海道の空き家では、ひと冬放置しただけで傷みが一気に進む例を当社でも多く見てきました。
地下鉄沿線やJR沿線の需要がある市街地エリアでは、冬前に売却すると比較的早く買主が見つかる傾向があります。一方で、すぐに売る予定がない場合は、雪下ろしや巡回を含む管理委託を検討します。
管理委託費は月数千円〜1万円程度、雪下ろしは1回数万円程度が道内での一つの目安です。数年分の費用と売却時の手取りを比べて判断することをおすすめします。
札幌市は「札幌市空家等対策計画」を定め、空き家の相談窓口を設けています。担当部署は市のホームページでご確認いただき、売却や査定のご相談は弊社にお気軽にお寄せください。
空家特措法の改正により、管理不全の空き家でも勧告を受けると税負担が増えるようになりました。状況に合わせた早めの判断が大切です。
| 状況 | おすすめの対応 |
|---|---|
| 指導の段階 | 修繕・管理委託、または売却の準備を始める |
| 勧告を受けた | 期限内に行政と協議し、買取などで早期売却を検討する |
| 相続から3年以内 | 3,000万円特別控除の期限を意識して売却時期を決める |
| 冬が近い | 雪の対策が難しければ、冬前の売却か管理委託を選ぶ |
当社は札幌の空き家売却・買取に対応しています。勧告の通知が届いた方も、これからが心配な方も、無料査定・お問い合わせからご相談ください。
空家特措法の管理不全空家や勧告、売却について、よくいただくご質問にお答えします。
A: 住宅用地特例が外れ、土地の課税標準は最大で約6倍になります。
ただし、評価額の70%を上限とする仕組みや負担調整があるため、一般的には3〜4倍程度の上昇になるケースが多いです。
A: はい、勧告を受けた後でも売却は可能です。
建物の状態が悪い場合は、現状のままの買取を選ぶと、短期間で所有者を変えられることが多くあります。
A: 指導の段階で改善や売却が確認されれば、勧告を避けられる可能性があります。
判断は自治体ごとに異なるため、指導が届いた時点で早めに窓口へ相談することをおすすめします。
A: 落雪やつららで道路や隣地に危険がある場合は、対象となる可能性があります。
雪下ろしが難しいときは、管理委託や冬前の売却を検討すると安心です。
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