住宅ローンの返済が苦しくなったら｜早い順に選べる方法

収入が減った、病気で働けなくなった、支出が増えた。住宅ローンの返済が苦しくなってきたとき、どんな方法があるのか。

結論から言うと、まず金融機関に連絡してください。そして、早く動くほど選べる方法が多く残ります。滞納が始まってから、競売の手続きが進んでからでは、できることが順に減っていきます。順を追って説明します。

まだ滞納していない段階

金融機関に相談する

いちばん最初にすることです。返済が苦しくなりそうだと伝えれば、返済条件の見直しに応じてもらえることがあります。

• 一定期間、毎月の返済額を減らす
• 返済期間を延ばして、月々の負担を下げる
• 一定期間、利息だけの支払いにする

これで持ちこたえられるなら、家を手放さずに済みます。「相談したら取り上げられるのでは」と思って連絡をためらう方がいますが、逆です。金融機関にとっても、返してもらえるほうがよいのです。

借り換えを検討する

金利が下がれば、月々の負担も下がります。ただし借り換えには審査があり、滞納が始まってからでは通りません。検討するなら、返済に問題がないうちです。

公的な相談窓口を使う

家計全体を見直す必要がある場合、自治体の生活相談の窓口や、消費生活センターなどで相談できます。一人で抱え込まず、早めに相談してください。

売却を考える段階

まず残債と売却見込み額を並べる

ここが判断の出発点です。

• 売却額が残債を上回る（アンダーローン）／売って完済でき、手元にお金が残ります
• 売却額が残債に届かない（オーバーローン）／差額をどうするかを決める必要があります

残債は返済予定表か残高証明書で、売却見込み額は査定で確認できます。この2つが分かるまで、何も決められません。

売って完済できる場合

普通に売却して、代金で完済します。残ったお金は次の住まいの資金に充てられます。返済も管理もなくなり、いちばん身軽になります。

売却額が残債に届かない場合

• 差額を手持ち資金で埋める／諸費用も含めて用意します
• 売らずに返済を続ける／残債が減るまで待ちます
• 任意売却／債権者の同意を得て、差額が残っても売却します

住み続けたい場合

リースバックという方法

自宅を売却し、その買主と賃貸借契約を結んで住み続ける方法です。売却代金でローンを完済できれば、引っ越さずに返済の負担をなくせます。

ただし条件がある

• 売却代金でローンを完済できること／届かなければ成立しません
• 毎月の家賃を払い続けられること／買主はここを見ます
• いつまで住めるかは契約次第／定期借家契約なら期間の満了で終わります

返済がローンから家賃に変わるだけ、という見方もできます。家賃が返済額より低くなるとは限りません。契約の前に、毎月いくらになるのかを必ず確認してください。

滞納が始まってしまったら

通知を開ける

督促の通知が届いたら、必ず中身を確認してください。放置するのがいちばん状況を悪くします。

手続きはこう進む

1. 返済の遅れ　→　督促
2. 滞納が続く　→　分割で返す権利を失い、残債の一括返済を求められる
3. 保証会社などが代わりに返済　→　請求先が変わる
4. 競売の申立て　→　裁判所から通知が届く
5. 現況調査　→　執行官が訪問し、室内の写真を撮る
6. 入札の公告　→　情報が公開される
7. 開札　→　落札者が決まる

任意売却ができるのは開札の前日までですが、買主を探して契約し、債権者の同意を得るには時間が必要です。1や2の段階で相談するのと、5や6まで進んでから相談するのとでは、選べる道がまったく違います。

競売と任意売却の違い

競売は市場より低い価格で落札されることが多く、残る債務も大きくなります。引き渡しの時期も選べず、情報も公開されます。任意売却なら、価格を作れて、引き渡しの時期も相談でき、周囲にも知られにくくなります。

札幌で進めるときに

冬は買い手が動きにくい

12〜3月は積雪で内覧が減り、決まるまでの期間が延びます。期限のある任意売却では、この遅れがそのまま響きます。秋のうちに動き出せるかどうかが分かれ目になります。

引っ越し先の確保も早めに

冬は引越し業者も賃貸の空きも動きが読みにくくなります。引き渡しが冬にかかりそうなら、住まいの確保を早めに始めてください。

相談先を分けて考える

• 返済条件の見直し・借り換え／金融機関
• 債務の整理／弁護士、司法書士、公的な相談窓口
• 家計全体の見直し／自治体の生活相談窓口
• 不動産の価格と売却の段取り／当社

どこに相談すればよいか分からない段階でも、状況を整理するところからお手伝いできます。まずは残債と、いま売ったらいくらかを並べてみてください。

よくあるご質問