土地売却の流れ・準備・費用完全ガイド【2026年版】

土地を売却する際、「どこから手をつければいいのか」「費用はどのくらいかかるのか」と不安を感じるお客様は多くいらっしゃいます。

 

 

特に測量・境界確定・農地転用など、土地固有の手続きは複雑で、準備不足のまま進めると思わぬ損失につながることもあります。

 

 

本記事では、札幌エリアでの取引実績をもとに、土地売却の全ステップと費用相場を実務レベルで解説します。

 

 

 

土地売却の基本的な流れ（全7ステップ）

 

土地売却は査定依頼から確定申告まで、大きく7つのステップで進みます。全体の流れを把握しておくと、各段階での判断がスムーズになります。

 

 

 

ステップ1〜4：査定依頼から売買契約まで

• ステップ1・査定依頼：不動産会社へ土地の情報を伝え、査定価格を受け取ります。複数社へ依頼する「一括査定」が相場把握に効果的です。
• ステップ2・媒介契約締結：売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。一般・専任・専属専任の3種類から選びます。
• ステップ3・売却活動開始：インターネット掲載やチラシ配布などで買主を募集します。平均的な売却期間は3〜6ヶ月が目安です。
• ステップ4・売買契約締結：買主と価格・条件を合意し、重要事項説明を受けたうえで契約書に署名・捺印します。

ステップ1〜2の段階で、測量や境界確定が必要かどうかも確認しておくと後の手続きが円滑に進みます。

 

 

 

ステップ5〜7：決済・引渡しから確定申告まで

• ステップ5・決済・引渡し：残代金の受領と同時に所有権を移転します。ローン残債がある場合は抵当権抹消も同日に行います。
• ステップ6・確定申告：売却益が出た場合は翌年3月15日までに確定申告が必要です。特別控除や特例の適用漏れがないよう確認が重要です。
• ステップ7・諸費用の精算：仲介手数料・登記費用・測量費などを最終精算します。

各ステップの所要期間の合計は、条件が整っている場合でも最短でも2〜3ヶ月は見込んでおく必要があります。詳しい方法と費用については土地売却の方法と費用もあわせてご参照ください。

 

 

 

売却前に必須：測量・境界確定の手順と費用

 

土地売却で最も見落とされがちなのが、境界確定の問題です。境界が曖昧なまま売却活動を進めると、後から買主とのトラブルや値引き交渉の原因になります。

 

 

 

隣地所有者との境界立会い交渉の進め方

 

境界確定測量では、土地家屋調査士が測量を行い、隣地の所有者全員の立会いのもとで境界点を確認します。

 

 

立会いの進め方は以下のとおりです。

• 隣地所有者への事前連絡：手紙や直接訪問で趣旨を説明し、立会い日程を調整します
• 現地での境界確認：土地家屋調査士が測量結果を示しながら境界点を説明します
• 境界確認書への署名：全隣地所有者から署名・押印を取得します
• 登記申請：確定した境界をもとに地積更正登記を行います

隣地所有者が複数いる場合や、相続で所有者が不明なケースでは交渉に数ヶ月かかることもあります。

 

 

 

測量費用の相場と境界未確定のまま売る場合のリスク

 

境界確定測量の費用相場は30〜80万円が目安です。土地の形状・面積・隣地数・道路の種別によって変動します。

 

 

道内では農地や原野など広大な土地の測量が必要になるケースもあり、その場合は100万円以上になることもあります。

• 現況渡し（境界未確定）のリスク：売却価格が市場価格より5〜15%低く設定されるケースが多い
• 契約後トラブルのリスク：引渡し後に境界紛争が発覚すると損害賠償請求につながる可能性がある
• 買主ローン審査への影響：金融機関によっては境界未確定の土地へのローン融資を否決するケースがある

弊社では測量が必要な土地の売却についても、信頼できる土地家屋調査士をご紹介できます。お気軽にご相談ください。

 

 

 

札幌エリア別の土地相場と売り出しタイミング戦略

 

札幌の土地価格は、沿線・交通利便性・用途地域によって大きく異なります。売り出し時期の選択も、北海道特有の気候を考慮することが重要です。

 

 

 

地価公示データで見るJR・地下鉄沿線別の坪単価目安

 

2026年地価公示データをもとにした、札幌市内の主要エリア別坪単価の目安は以下のとおりです（住宅地）。

• 地下鉄沿線・市街地エリア（駅徒歩10分圏内）：坪単価60〜120万円前後
• JR沿線（主要駅周辺）：坪単価40〜80万円前後
• 郊外住宅地（バス便エリア）：坪単価15〜35万円前後
• 農業振興地域・原野：坪単価1〜5万円前後（用途制限あり）

地下鉄沿線と郊外では坪単価に3〜10倍以上の開きがあるため、査定時には沿線・交通アクセスを考慮した比較が欠かせません。

 

 

 

融雪期前後が狙い目：北海道特有の売却タイミング

 

北海道・札幌では、不動産市場に独特の季節変動があります。積雪期は土地の状況が見えにくく、買主の内見意欲も落ちる傾向があります。

• 3〜5月（融雪期）：最も成約が活発な時期。道内の転勤・異動シーズンと重なり需要が高まります
• 9〜10月（秋）：積雪前の第2ピーク。買主が翌年春の入居に向けて検討を始めます
• 12〜2月（積雪期）：市場が落ち着く時期。ただし競合物件も減るため、価格次第では成約するケースも

売り出しのベストタイミングは2〜3月の融雪直前です。雪解け後に購入検討する買主が増える前に掲載を開始することで、問い合わせを最大化できます。

 

 

詳しいサービス内容は札幌の土地売却サービスをご覧ください。

 

 

 

土地売却にかかる費用の種類と総額シミュレーション

 

土地売却では複数の費用が発生します。事前に総額をシミュレーションしておくことで、手取り金額を正確に把握できます。

 

 

 

仲介手数料・測量費・登記費用など費用一覧

• 仲介手数料：売却価格の3%＋6万円＋消費税（法定上限）。1,000万円の土地なら約36万円
• 境界確定測量費：30〜80万円（土地家屋調査士費用含む）
• 抵当権抹消登記費用：1〜3万円（司法書士報酬含む）
• 印紙税：売買契約書に貼付。1,000万円超〜5,000万円以下は1万円（軽減税率適用時）
• 譲渡所得税・住民税：売却益がある場合に課税。所有5年超の長期譲渡所得税率は20.315%
• 解体費用：古家付き土地の場合。木造30坪程度で100〜150万円程度

 

 

 

売却価格別の概算費用モデルケース

 

売却価格帯別に、必要な諸費用の概算総額をまとめました。

• 500万円の土地：仲介手数料約21万円＋測量費50万円前後＝総費用70〜80万円程度
• 1,000万円の土地：仲介手数料約36万円＋測量費50万円前後＝総費用90〜100万円程度
• 3,000万円の土地：仲介手数料約102万円＋測量費50万円前後＝総費用160〜170万円程度

諸費用の目安は売却価格の5〜8%です。売却益に譲渡所得税が加わる場合は別途試算が必要です。

 

 

 

農地・市街化調整区域の土地に必要な特別手続き

 

北海道では農地・原野の割合が高く、これらを売却する際は通常の手続きに加えて特別な許可申請が必要です。準備期間が長くなるため、早めの確認が重要です。

 

 

 

農業委員会許可（農地転用）の申請フローと追加コスト

 

農地（田・畑）を売却する場合、農地法に基づく許可申請が必要です。

• 農地法3条許可：農地のまま農業者に売却する場合。農業委員会の許可が必要
• 農地法5条許可：農地を宅地等に転用して売却する場合。都道府県知事（または農林水産大臣）の許可が必要
• 申請から許可までの期間：通常1〜3ヶ月（毎月の農業委員会総会に諮られるため）
• 申請書類の作成費用：行政書士への依頼費用として10〜30万円程度

道内の農業振興地域内の農地（いわゆる「青地」）は、農振除外申請も必要になるため、さらに半年〜1年程度の期間を要するケースがあります。

 

 

 

開発許可が必要なケースと北海道の農地売却規制

 

市街化調整区域の土地は、原則として住宅や商業施設の建築が制限されます。売却価格が大幅に低下するケースもあるため、用途制限の確認が先決です。

• 市街化調整区域での開発行為：1,000㎡以上の開発には都市計画法に基づく開発許可が必要
• 北海道の農業振興地域：道内は農業振興地域が広範に指定されており、農振除外手続きなしに転用・売却が難しいエリアが多い
• 相続土地国庫帰属制度の活用：2023年施行の制度で、売却困難な農地・原野を国に帰属させることも選択肢の一つ

市街化調整区域の土地売却については市街化調整区域の土地売却で詳しく解説しています。

 

 

 

ケース別：土地売却の税金対策と特別控除の活用法

 

土地売却で得た利益（譲渡所得）には税金がかかりますが、要件を満たせば大幅に節税できる特例が複数あります。申告前に必ず確認しましょう。

 

 

 

3,000万円特別控除・低未利用地特例の適用条件

• 3,000万円特別控除：居住用財産を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる。マイホームの敷地（土地）も対象だが、居住していない更地は原則非対象
• 低未利用地特例（100万円控除）：都市計画区域内の低未利用地を500万円以下で売却した場合、譲渡所得から100万円を控除できる。札幌市内の郊外エリアや空き地の売却で活用できるケースがある
• 長期譲渡所得の軽減税率：所有期間が5年超の土地は税率が20.315%（短期は39.63%）に軽減される

 

 

 

相続土地の売却で使える取得費加算の特例

 

相続した土地を売却する場合、通常の売却と異なる注意点があります。

• 相続税の取得費加算特例：相続税を支払った翌年から3年10ヶ月以内に売却すると、支払った相続税の一部を土地の取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できる
• 相続登記義務化（2024年〜）：2024年4月から相続登記が義務化。相続発生から3年以内の申請が必要で、未申請のままでは売却できない
• 取得費が不明な場合：被相続人が古くから所有していた土地は取得費が不明なケースも多い。その場合は売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を使うことができる

相続した土地の売却については相続した土地の売却もあわせてご確認ください。

 

 

 

土地売却を成功させるための事前準備チェックリスト

 

土地売却をスムーズに進めるためには、事前に書類を揃えておくことが大切です。書類の取得に時間がかかるものもあるため、早めの準備をお勧めします。

 

 

 

必要書類一覧と取得先・取得費用

• 登記事項証明書（登記簿謄本）：法務局またはオンライン申請。取得費用600円
• 固定資産税評価証明書：市区町村役所（窓口またはコンビニ）。取得費用200〜400円
• 公図・地積測量図：法務局。公図は450円、地積測量図は450円
• 境界確認書（ある場合）：過去の測量記録。なければ新規取得が必要
• 権利証（登記済権利証または登記識別情報）：自宅保管が多い。紛失した場合は事前相談が必要
• 農地・調整区域の場合の追加書類：農業委員会の受付書・農振確認書など

 

 

 

不動産会社選びで確認すべき3つのポイント

• ポイント1・地域の取引実績：札幌市内・道内の土地売却実績が豊富か確認する。エリア相場への精通度が査定精度に直結します
• ポイント2・農地・測量への対応力：農地転用や境界確定が必要な案件を自社で対応できるか、または専門家ネットワークがあるかを確認する
• ポイント3・媒介契約の種類と販売戦略：専任媒介・一般媒介それぞれのメリットを説明してくれるか。売れ残りを防ぐための具体的な戦略があるか確認する

弊社は札幌を拠点として、土地売却に特化したサポート体制を整えています。測量・農地転用・税金相談まで、ワンストップで対応いたします。

 

 

 

よくある質問