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2023/04/25
戸建ての築年数別の売り方｜買主も売り方も変わる4つの段階
戸建ての売却では、築年数によって買主の層と売り方が変わります。築10年の家と築40年の家では、そもそも見に来る人が違います。誰に向けて売るかを間違えると、時間だけが過ぎます。
大きな分かれ目は2つあります。ひとつは、建物に価値が付くかどうか。もうひとつは、買主が住宅ローンを組めるかどうかです。この2つで、売り方の組み立てが決まります。
築年数は変えられませんが、手入れの記録は示せます。同じ築年数でも、屋根や設備の更新履歴がある家とない家では、買主の判断が変わります。
築10年まで
設備がまだ新しく、そのまま住める状態です。買主は、新築と比べて選んでいます。新築より安く、すぐ住めることが強みになります。
この時期の売り方
室内をきれいに見せることが効きます。設備の保証書と、住宅の性能に関する書類を用意してください。断熱の等級や、暖房の方式が新しいことは、札幌では大きな材料になります。
注意する点
住宅ローンの残債が売値を上回ることがあります。買ってすぐの売却では、残債のほうが多いという状態が起こります。まず銀行に残高を確認してください。
築11年から20年
建物にまだ価値が付き、住宅ローンも通りやすい層です。札幌の中古戸建てでは、この年数帯が一番動きます。
この時期の売り方
更新した設備を明示してください。給湯器、暖房のボイラー、外壁の塗り替え。この年数帯は、一度目の更新時期が来ています。済んでいれば強み、これからなら、その分を価格に織り込んで説明します。
注意する点
買主は、次に何がいつ壊れるかを気にしています。わかりませんと答えるより、この設備は何年に替えましたと言えるほうが、はるかに信用されます。記録を探しておいてください。
築21年から30年
建物の評価が大きく下がる時期です。木造住宅では、税の計算上の価値がほぼなくなる年数にあたります。ただし、実際に住めるかどうかは別の話で、手入れ次第で十分に住める家も多くあります。
この時期の売り方
建物の状態を数字と記録で示すことが効きます。屋根の葺き替え、外壁、断熱、水回り。どこまで手が入っているかで、買主の見方が変わります。逆に、何も更新していない場合は、土地としての評価に近づきます。
注意する点
買主の住宅ローンの審査が、少しずつ厳しくなります。借りられる期間が短くなり、毎月の返済額が上がるため、買える人の範囲が狭まります。検査済証があるかどうかも影響します。
築31年以上
土地としての評価が中心になります。買主は、建て替えを前提とした事業者か、直して住むことを厭わない方に絞られます。売り方の組み立てを、実需向けから土地向けに切り替える時期です。
この時期の売り方
土地の条件を前面に出してください。面積、形、間口、前面道路の幅、建ぺい率と容積率、日当たり。これらが判断材料になります。建物の写真より、敷地の情報を充実させるほうが効きます。
注意する点
建て替えができる土地かどうかを、必ず先に確認してください。接道の条件を満たさない土地、市街化調整区域の土地では、買える人が大きく限られます。また、1981年より前の建築かどうかで、税金の特例の要件に関わることがあります。
札幌の戸建てで見られる点
暖房と断熱
築年数より、暖房の方式と断熱の状態のほうが重視されることがあります。毎月の暖房費が違ってくるからです。実際の光熱費の記録があれば、築年数の不利を補えます。窓が二重かどうかも聞かれます。
屋根の形と雪の落ち方
雪が隣家に落ちないか、玄関前に落ちないか。無落雪の屋根かどうかで、冬の手間がまったく違います。屋根をいつ葺き替えたかも、あわせて示してください。
雪の置き場と駐車スペース
敷地に雪を寄せられる場所があるか。冬でも実際に車を停められる広さがあるか。夏なら2台停まるが冬は1台、という敷地は珍しくありません。正直に書くほうが、後のトラブルを防げます。
水回りの凍結対策
水抜きの仕組みがどうなっているか、配管の更新をしたか。築年数が古い家では、ここが心配されます。更新済みなら、はっきり示してください。
売る前にやることのまとめ
- 実際の成約データで、その築年数の相場を確認する
- 住宅ローンの残債を銀行に確認する
- リフォームと設備更新の記録を、年ごとに書き出す
- 建築確認済証・検査済証があるか探す
- 光熱費の記録があればまとめておく
- 築31年以上なら、建て替えができる土地かを確認する
- 買ったときの売買契約書を探す（税金の計算に必要）
- 雪の置き場、冬の駐車台数、屋根の雪の落ち方を整理する
いつ売り出すのがよいか
築20年までの家
実需の買主が中心なので、札幌では4月から6月に合わせてください。4月の入学や転勤に間に合わせたい層を狙うなら、2月から3月の売り出しも有効です。
築30年を超える家
土地として売ることになるため、敷地が見える時期が有利です。雪の下では広さも形も境界も伝わりません。雪解け後の4月から6月に出してください。解体を伴う場合も、この時期のほうが費用が抑えられます。
よくあるご質問
戸建ては築何年まで建物に価値が付きますか。
木造住宅では、税の計算上の価値は20年から25年ほどでほぼなくなります。ただし、実際に住めるかどうかは別で、手入れ次第で十分に住める家も多くあります。
築30年を超えると売れませんか。
売れます。ただし買主が変わります。住むために買う人ではなく、建て替えを考える事業者や、直して住むことを厭わない方が中心になります。土地の条件を前面に出す売り方に切り替えてください。
築年数が古いと住宅ローンが通りませんか。
借りられる期間が短くなり、毎月の返済額が上がるため、買える人の範囲が狭まります。検査済証があるかどうかも影響します。ないと買主が現金で買える人に限られることがあります。
築浅ですが、ローンの残債が心配です。
買ってすぐの売却では、残債のほうが売値より多いという状態が起こります。まず銀行に残高を確認して、売値と比べてください。
リフォームすれば築年数の不利は埋まりますか。
費用の分だけ価格が上がるとは限りません。それより、いつ何を更新したかの記録を示すほうが効きます。屋根、給湯器、暖房、断熱の更新履歴は、買主が必ず知りたい情報です。
札幌の戸建てで一番見られるところは。
暖房の方式と断熱の状態です。毎月の暖房費が違うためです。実際の光熱費の記録があると、築年数の不利を補えます。窓が二重かどうかもよく聞かれます。
雪のことはどこまで書くべきですか。
正直に書いてください。雪を寄せる場所があるか、冬に何台停められるか、屋根の雪がどちらに落ちるか。夏なら2台停まるが冬は1台、という敷地は珍しくありません。後のトラブルを防げます。
1981年より前の建物だと何か違いますか。
税金の特例の要件に関わることがあります。相続した空き家の3,000万円控除では、建築年が条件のひとつになっています。詳しくは税理士か税務署にご確認ください。
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