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2023/04/26
周りの環境のことはどこまで伝えるか｜音・におい・近隣の取り決め（札幌）
隣の家の物音が気になる、近くの施設から音やにおいがある、通学路で交通量が多い。こうした周りの環境に関することは、売るときに伝える必要があるのか。迷われる方が多い部分です。
考え方はひとつです。買主がそれを知っていたら、買わなかった、あるいは価格が変わったと考えられることは伝える。これが基準になります。迷ったら伝えるほうが、結果として安全です。
何をどこまで伝えるべきかは、個別の事情によって判断が分かれます。判断に迷う場合は、不動産会社に事実をすべて話したうえで相談してください。最終的な法律上の判断は弁護士にご確認ください。
伝える必要があるとされるもの
継続している音やにおい
工場や事業所の稼働音、飲食店の換気の排気、決まった時間に鳴る音。一時的なものではなく、住み続ける限り続くものは伝える対象になります。
過去に紛争になったこと
隣地との間で境界や越境をめぐって話し合いがあった、騒音について苦情のやり取りがあった。解決済みであっても、経緯は伝えておくほうが安全です。
近くに建つ予定のもの
隣の空き地に建物が建つ予定がある、道路の拡幅計画があるといった情報を知っている場合は伝えてください。日当たりや眺望が変わる話は、買主にとって重要です。
判断が分かれるもの
隣に住んでいる人の性格や生活音
「隣の人と合わなかった」という主観的な事情は、そのまま伝えるものではありません。ただし、実際に苦情や紛争があったのであれば、それは事実として扱われます。主観と事実を分けて整理してください。
一時的なもの
近所で工事をしている、一時的にイベントで人が集まるといったものは、続かないのであれば伝える対象になりにくい部類です。ただし工事の期間が長い場合は、期間を伝えたほうが親切です。
個人に関することは書き方に注意する
特定の個人について書面に書くことは、別の問題を生むことがあります。事実として必要なことは伝えつつ、表現は不動産会社と相談して決めてください。
「主観」と「事実」を分けてください。苦情や紛争になった事実は伝える対象、人柄の印象は伝えるものではありません。
札幌で起きやすいもの
雪の置き場と落雪をめぐる話
除雪した雪をどこに置くか、屋根の雪がどちらに落ちるか。札幌では、これが隣地との間で問題になることがあります。過去にやり取りがあったなら、その経緯と現在の取り決めを伝えてください。
排雪の分担
町内会でのパートナーシップ排雪の負担や、私道の除雪をどう分担しているか。金額と決め方を伝えておくと、買主が住み始めてから戸惑いません。
ロードヒーティングの共同管理
私道や共有の進入路に融雪設備があり、費用を分担している場合があります。取り決めの内容と年間の負担額を書面で確認しておいてください。
伝え方の手順
物件状況等報告書に書く
売買では、建物や周辺の状況について売主が記入する書面があります。口頭で伝えただけでは記録が残りません。書面に書くことで、伝えたことが形になります。
不動産会社にはすべて話す
買主に伝えるかどうかの判断は、不動産会社が事実を把握していなければできません。判断を任せるためにも、まずは会社にすべて話してください。
価格に反映させる
伝えると売れなくなる、と考える必要はありません。事情を承知のうえで、その分を価格に見込んで買う買主はいます。隠して後から責任を問われるほうが、損は大きくなります。
隠した場合に起きること
契約の解除や損害賠償
知っていて伝えなかった事実が後で判明した場合、契約の解除や損害賠償を求められることがあります。売った代金を返すことになる可能性もあります。
引き渡し後の長いやり取り
法的な結論が出るまでに、時間も費用もかかります。売って終わりにするつもりが、何年も続くことがあります。
先に伝えれば済んだ話が多い
実際のところ、先に伝えていれば価格の調整で収まっていた、という例が少なくありません。伝えるほうが結果的に軽く済みます。
売る前にやることのまとめ
- 周辺で継続している音・におい・振動を書き出す
- 過去に隣地や近隣とやり取りがあった場合、経緯と結果を整理する
- 雪の置き場や落雪について取り決めがあれば、内容を書き出す
- 排雪や私道の除雪の分担と、年間の負担額を確認する
- ロードヒーティングの共同管理があれば、取り決めを書面で確認する
- 近くに建つ予定の建物や、道路の計画を知っていれば書き出す
- 主観的な印象と、事実として起きたことを分けて整理する
- 不動産会社に、整理した内容をすべて話す
- 買主に伝える内容を、物件状況等報告書に記入する
- 伝える内容を踏まえて、売り出し価格を決める
いつ売り出すのがよいか
戸建て・土地の場合
札幌では雪が解けて敷地の形・境界・外構が見える4月から6月に買主が一番動きます。雪の置き場や落雪に関する取り決めは、地面が出ている時期のほうが現地で説明しやすくなります。
マンションの場合
2月から3月の異動の時期と、9月から10月に問い合わせが増えます。上下階や隣戸との間で過去にやり取りがあった場合は、管理組合の記録も確認しておいてください。
よくあるご質問
隣の人と合わなかったことは伝えるべきですか。
人柄の印象は、そのまま伝えるものではありません。ただし、実際に苦情や紛争があったのであれば、それは事実として伝える対象になります。主観と事実を分けて整理してください。
近くの工場の音は伝えなければいけませんか。
継続している音であれば伝えてください。買主がそれを知っていたら買わなかった、あるいは価格が変わったと考えられることが基準になります。
伝えると売れなくなりませんか。
事情を承知のうえで、その分を価格に見込んで買う買主はいます。隠して後から契約の解除や損害賠償を求められるほうが、損は大きくなります。
口頭で伝えれば足りますか。
記録が残りません。物件状況等報告書という書面に記入することで、伝えたことが形になります。書面での記載をおすすめします。
隣地との雪の置き場について取り決めがあります。
伝えてください。札幌では雪の置き場と落雪が隣地との問題になりやすい部分です。現在の取り決めの内容を書き出して、買主に渡してください。
過去のトラブルは解決済みです。それでも伝えますか。
解決済みであっても経緯は伝えておくほうが安全です。後から買主が近隣から聞いて知ることもあり、そのときに「聞いていなかった」となるのが一番こじれます。
どこまで伝えるか自分で判断できません。
不動産会社に事実をすべて話したうえで相談してください。会社が事実を把握していなければ判断ができません。法律上の判断が必要な場合は弁護士にご確認ください。
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