農地を売るには｜農地法の許可と届出、転用できる農地・できない農地

相続した土地の地目が「田」や「畑」だった。そのまま売れるのか、宅地にしてから売れるのか。

結論から言うと、農地は農地法で守られており、売るにも用途を変えるにも許可か届出が必要です。そして市街化調整区域の農地は、宅地への転用が認められないことが多くあります。まず自分の土地がどの区分にあるかを確かめるところからです。

農地かどうかは「現況」で決まる

登記の地目が「畑」でも、何十年も宅地として使われていれば農地ではない、という判断になることがあります。逆に、登記が「雑種地」でも、実際に耕作されていれば農地として扱われます。

判断するのは農業委員会です。自己判断せず、市の農業委員会に確認してください。

売り方は2つ

1. 農地のまま売る（農地法3条）

買う相手は、農業を営む方に限られます。農業委員会の許可が必要で、買主の側にも、すべての農地を効率的に利用すること、必要な農作業に常時従事することなどの要件があります。

買える人が限られるため、価格は宅地とは比べものになりません。近隣で農業をしている方に声をかけるのが、いちばん現実的な方法です。

2. 宅地などに転用して売る（農地法5条）

買主が家を建てる、資材置き場にするといった目的で買う場合です。ここで区域による大きな差が出ます。

• 市街化区域の農地／農業委員会への届出で足ります。手続きは比較的簡単です
• 市街化調整区域などの農地／都道府県知事などの許可が必要です。基準が厳しく、認められないことも多くあります

自分で転用する（売らずに宅地にする）場合は4条、転用目的で売る場合は5条の手続きになります。

さらに厳しい区分がある

農用地区域（いわゆる青地）

農業振興地域のなかでも、とくに農業のために確保すべきと定められた区域です。ここに入っていると、原則として転用できません。

転用するには、まずその区域から除外してもらう手続きが必要で、要件が厳しく、審査の受付も年に数回といった形で限られます。結論が出るまで1年以上かかることもあります。

甲種農地・第1種農地

集団的に存在する農地や、土地改良事業が行われた農地は、転用が原則として認められません。第2種、第3種と評価が下がるほど、転用しやすくなります。

自分の農地がどの区分かは、農業委員会で確認できます。ここが分からないまま買主を探しても、話が進みません。

相続した農地の手続き

相続なら許可は要らない

相続で農地を取得する場合、農地法3条の許可は不要です。農業をしていない方でも相続できます。

ただし届出が必要

取得を知った日からおおむね10か月以内に、農業委員会へ届け出ることになっています。怠ると過料の対象になります。相続登記とは別の手続きなので、忘れやすい部分です。

放置すると負担が増える

耕作しないまま放っておくと、農業委員会から利用の意向を尋ねられ、遊休農地として扱われることがあります。その場合、固定資産税の負担が重くなることもあります。草刈りの手間も毎年続きます。

売るまでの流れ

1. 農業委員会で区分を確認する／市街化区域か、農用地区域か、農地の種別は何か
2. 転用できるかを確かめる／できないなら、農地のまま売る道になります
3. 名義を確認する／相続登記と、農業委員会への届出が済んでいるか
4. 買い手を探す／転用できるなら一般の買主、できないなら農業を営む方や隣地の所有者
5. 許可を条件にした契約を結ぶ／許可が下りなければ白紙に戻る形にします
6. 許可が下りてから決済・引き渡し／地目変更の登記も行います

許可が下りるまでの期間が読めないのが、農地の売買のいちばんの特徴です。数か月かかるのが通常で、農用地区域からの除外が必要なら1年以上になります。急ぐ事情があるなら、この点を先に共有してください。

札幌の農地で気をつけること

市街化調整区域の農地が多い

札幌市内でも、郊外には調整区域の農地が広がっています。転用の許可が下りず、農地のまま農業を営む方に売るしかない、というケースが多くあります。この場合、1平方メートルあたりの単価は宅地とは桁が違います。

市街化区域の相場で計算しない

近隣の住宅地の取引価格をあてはめると、実際より何倍も高い金額が出ます。当社の査定は、成約データを用途地域の有無で分けて計算しています。高い金額が出たときほど、その中身を確かめてください。

冬は現地が確認できない

積雪期は、境界も高低差も水路の位置も雪の下です。買い手は判断できず、検討が春まで止まります。農地は区画が大きいぶん、この影響も大きくなります。

水利と農道

用水路の管理組合への加入、農道の通行。農地として売る場合、この引き継ぎが条件になることがあります。どうなっているかを先に整理しておいてください。

よくあるご質問