相続した土地の地目が「田」や「畑」だった。そのまま売れるのか、宅地にしてから売れるのか。
結論から言うと、農地は農地法で守られており、売るにも用途を変えるにも許可か届出が必要です。そして市街化調整区域の農地は、宅地への転用が認められないことが多くあります。まず自分の土地がどの区分にあるかを確かめるところからです。
登記の地目が「畑」でも、何十年も宅地として使われていれば農地ではない、という判断になることがあります。逆に、登記が「雑種地」でも、実際に耕作されていれば農地として扱われます。
判断するのは農業委員会です。自己判断せず、市の農業委員会に確認してください。
買う相手は、農業を営む方に限られます。農業委員会の許可が必要で、買主の側にも、すべての農地を効率的に利用すること、必要な農作業に常時従事することなどの要件があります。
買える人が限られるため、価格は宅地とは比べものになりません。近隣で農業をしている方に声をかけるのが、いちばん現実的な方法です。
買主が家を建てる、資材置き場にするといった目的で買う場合です。ここで区域による大きな差が出ます。
自分で転用する（売らずに宅地にする）場合は4条、転用目的で売る場合は5条の手続きになります。
市街化区域の農地か、そうでないかで、価格も売りやすさもまるで変わります。まずここを市の窓口で確認してください。固定資産税の課税明細や、都市計画図でも見当が付きます。
農業振興地域のなかでも、とくに農業のために確保すべきと定められた区域です。ここに入っていると、原則として転用できません。
転用するには、まずその区域から除外してもらう手続きが必要で、要件が厳しく、審査の受付も年に数回といった形で限られます。結論が出るまで1年以上かかることもあります。
集団的に存在する農地や、土地改良事業が行われた農地は、転用が原則として認められません。第2種、第3種と評価が下がるほど、転用しやすくなります。
自分の農地がどの区分かは、農業委員会で確認できます。ここが分からないまま買主を探しても、話が進みません。
相続で農地を取得する場合、農地法3条の許可は不要です。農業をしていない方でも相続できます。
取得を知った日からおおむね10か月以内に、農業委員会へ届け出ることになっています。怠ると過料の対象になります。相続登記とは別の手続きなので、忘れやすい部分です。
耕作しないまま放っておくと、農業委員会から利用の意向を尋ねられ、遊休農地として扱われることがあります。その場合、固定資産税の負担が重くなることもあります。草刈りの手間も毎年続きます。
許可が下りるまでの期間が読めないのが、農地の売買のいちばんの特徴です。数か月かかるのが通常で、農用地区域からの除外が必要なら1年以上になります。急ぐ事情があるなら、この点を先に共有してください。
札幌市内でも、郊外には調整区域の農地が広がっています。転用の許可が下りず、農地のまま農業を営む方に売るしかない、というケースが多くあります。この場合、1平方メートルあたりの単価は宅地とは桁が違います。
近隣の住宅地の取引価格をあてはめると、実際より何倍も高い金額が出ます。当社の査定は、成約データを用途地域の有無で分けて計算しています。高い金額が出たときほど、その中身を確かめてください。
積雪期は、境界も高低差も水路の位置も雪の下です。買い手は判断できず、検討が春まで止まります。農地は区画が大きいぶん、この影響も大きくなります。
用水路の管理組合への加入、農道の通行。農地として売る場合、この引き継ぎが条件になることがあります。どうなっているかを先に整理しておいてください。
農地法3条の許可を得て、農業を営む方に売る形になります。買う側にも要件があるため、買い手は限られます。近隣で農業をしている方に声をかけるのが現実的です。
市街化区域の農地なら農業委員会への届出で足ります。市街化調整区域などの農地は都道府県知事などの許可が必要で、基準が厳しく認められないこともあります。
市の農業委員会で確認できます。市街化区域かどうか、農用地区域に入っているか、農地の種別は何か。この3つを聞いてください。
原則として転用できません。区域から除外してもらう手続きが必要で、要件が厳しく、審査の受付も限られます。結論が出るまで1年以上かかることもあります。
相続なら農地法3条の許可は不要ですが、取得を知った日からおおむね10か月以内に農業委員会への届出が必要です。相続登記とは別の手続きなので忘れないでください。
農業委員会から利用の意向を尋ねられ、遊休農地として扱われることがあります。固定資産税の負担が重くなることもあり、草刈りの手間も毎年続きます。
許可が下りるまでの期間が読めないのが農地の特徴です。数か月かかるのが通常で、農用地区域からの除外が必要なら1年以上になることもあります。
市街化区域の住宅地の取引価格で計算されている可能性があります。農地、とくに調整区域の農地は単価が桁違いに低くなります。用途地域の有無で分けて計算した金額かをご確認ください。
用途地域の有無で分けて計算した金額を確かめる
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詳しくは 土地の売却 と 市街化調整区域の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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