土地を売るときに損をしないために｜境界・接道・地中の埋設物

土地を売るとき、同じ広さでも価格が大きく変わります。そして、売ったあとに費用を請求されることもあります。

結論から言うと、損をしないために確かめるべきは「境界」「接道」「地中に何もないか」の3つです。このうち境界は、確定していないと引き渡しの直前で止まります。地中の埋設物は、引き渡し後に見つかると撤去費用を求められることがあります。売り出す前に片付けてください。

価格を決める条件

接道

どの道路に、何メートル接しているか。建物を建てるには、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。ここを満たさない土地は、建物が建てられないため価格が大きく下がります。

私道に接している場合は、その私道の持分があるか、通行と掘削の承諾が得られるかも問われます。持分がないと、上下水道の工事のたびに承諾が必要になります。

形と高低差

整形地がもっとも高く、細長い土地、旗竿地、三角地は下がります。道路より低い土地、高い土地は、造成や擁壁の費用がそのまま価格から引かれます。

上下水道

引き込み済みか、本管から引く必要があるか。引き込み工事には数十万円から百万円単位でかかることがあり、その分は価格に反映されます。下水道が来ていない地域では浄化槽が必要になります。

用途地域と建ぺい率・容積率

どんな建物を、どれくらいの規模で建てられるか。市街化調整区域であれば、そもそも建築に許可が必要です。ここは価格の前提が変わります。

境界は先に確定させる

確定していないと引き渡せないことがある

買主も金融機関も、土地の範囲がはっきりしていることを求めます。境界標が無い、公図と現況が合わない、隣地と認識が食い違う。こうした状態だと、契約後に慌てることになります。

測量には数か月かかる

土地家屋調査士が現地を測り、隣地の所有者と立会い、署名と押印をもらいます。公道に接していれば、市との境界も確定させます。隣地の所有者が遠方にいる、相続が済んでいない、連絡が付かない。こうした事情があると、そこで止まります。

札幌では冬に測量できない

積雪期は境界標が雪に埋まり、現地での確認ができません。測量と立会いは、雪解け後から降雪前までのあいだになります。冬に売ると決めても、実際の作業は春まで待つことになります。

越境を放置しない

隣地との境を越えているものは、思っているより多くあります。

• ブロック塀やフェンスが境界線をまたいでいる
• 庭木の枝や根が越えている
• 屋根や庇、雨樋がはみ出している
• 給排水管が隣地の地下を通っている

越境があると、買主は「将来もめるかもしれない土地」として見ます。すぐに直せない場合は、隣地の所有者と越境の覚書を交わす方法があります。建て替えのときに解消する、という内容を書面にしておけば、買主も安心できます。

地中のものに気をつける

引き渡し後に見つかると費用を請求される

古い建物の基礎、浄化槽、井戸、杭、コンクリートがら。地中から出てくると、撤去費用を売主が負担することになる場合があります。これは引き渡し後でも起こります。

知っていることは必ず伝える

以前に建物が建っていた、浄化槽を使っていた、井戸があった。知っていることを伝えたうえで契約すれば、あとから責任を問われません。伝えずに契約すると、免責の取り決めがあっても効かないことがあります。

解体するときに確認できる

建物を解体する場合は、そのときに基礎や埋設物の状況が分かります。解体業者に、地中の状況も確認して報告してもらってください。

解体するか、建物付きで売るか

解体すると税金が上がる

建物を取り壊して更地にすると、住宅用地の特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税が上がります。売れるまでの期間が長引くほど負担が増えます。

買主が自分で壊したい場合もある

自分の好きな家を建てたい買主のなかには、解体も自分で手配したいという方がいます。先に壊してしまうと、その方に合わせた条件を作れません。

札幌では解体の時期が限られる

積雪期は解体の作業効率が落ち、費用も日数も増えます。解体するなら4月から11月のあいだで日程を組んでください。

札幌の土地で見られる点

雪を置く場所があるか

買主は、冬に敷地内のどこへ雪を寄せるかを想像します。間口が狭く、庭も駐車場も余裕がない土地は、そこが弱点になります。

前面道路の除雪

市の除雪が入る道路か、入らない道路か。入らない道路に面した土地は、冬のあいだ車で近づけない期間が出ます。住宅用地としての価値に直結します。

ロードヒーティングの有無

駐車場にロードヒーティングがあれば強みになりますが、燃料費と修繕費という継続的な負担も伴います。設置時期と直近の稼働状況を伝えられると、買主の判断が早くなります。

よくあるご質問