土地は親名義、建物は自分名義の家を売る｜4つの形と代金の分け方

土地は親の名義、建物は自分の名義。この形の家は、札幌でも珍しくありません。親の土地に家を建てた、二世帯にするときに建て替えた、といった経緯でこうなります。

売るとなると、話が一気に複雑になります。建物だけを売っても、買主はその土地を使えません。どういう形で土地を使ってきたのかによって、取れる手が変わります。

まず土地の使い方を確認する

地代を払っているか

ここが一番の分かれ目です。地代を払っていれば借地権があり、払っていなければ使用貸借という扱いになります。親族間では、地代を払っていないことのほうが多くあります。

使用貸借の場合

タダで借りている状態です。この権利は、他人に引き継げません。つまり、建物だけを売っても、買主は土地を使う権利を持てません。事実上、建物だけでは売れないことになります。

借地権がある場合

地代を払っていれば、借地権として売ることができます。ただし、土地の所有者である親の承諾が必要です。承諾料を求められるのが通常ですが、親族間なら話し合いで決められます。

契約書があるか

親子間では、契約書を作っていないことがほとんどです。払ってきた地代の記録、通帳の振込履歴があれば、それが手がかりになります。固定資産税の相当額だけを渡していた場合、借地権と認められないことがあります。

売るための4つの形

1. 土地と建物をまとめて売る

一番すっきりして、価格も一番高くなります。親と自分が一緒に売主になり、代金を土地の分と建物の分で分けます。親が元気で、売ることに同意しているなら、これを目指してください。

2. 先に土地をもらってから売る

親から土地の名義をもらい、自分の名義にそろえてから売る方法です。ただし、贈与税がかかります。土地の評価額によっては、大きな金額になります。相続時精算課税という制度が使える場合もあるので、税理士に相談してください。

3. 借地権として建物だけ売る

地代を払ってきた実績があれば可能です。親の承諾が要り、買主は限られ、価格も土地付きより大きく下がります。買主が住宅ローンを組みにくい点も課題になります。

4. 建物を親に買ってもらう

親が建物を買い取れば、土地と建物の名義がそろいます。その後は親が自由に売れますし、そのまま持ち続けることもできます。親に資金があるかどうかが前提です。

代金の分け方でもめないために

土地と建物の割合を先に決める

まとめて売る場合、代金をどう分けるかを先に決めてください。土地の評価と建物の評価を、根拠のある形で出しておきます。売れてから話し合うと、必ずもめます。

不公平な分け方は贈与になる

建物の価値が小さいのに、子が多くを受け取る。こうした分け方をすると、その差が贈与とみなされることがあります。根拠のある割合にしてください。

ほかの兄弟にも説明する

親の土地を売る話は、いずれ相続に関わります。あとから知った兄弟が、不公平だと感じることがあります。売る前に説明しておいてください。

税金は別々に計算する

親は土地の譲渡所得、子は建物の譲渡所得。それぞれ別に申告します。親が住んでいなければ3,000万円の控除が使えないなど、条件が違うことがあります。税理士に確認してください。

親が動けなくなった場合

判断能力が落ちている

親が売買の意味を理解できない状態だと、そのままでは売れません。家庭裁判所で後見人を選んでもらい、自宅の売却にはさらに許可が必要です。半年以上かかることもあります。

すでに亡くなっている

土地は相続財産になります。相続人全員で分け方を決め、相続登記をしてから売ることになります。自分が土地を相続すれば、建物と名義がそろいます。ほかの兄弟との調整が必要です。

だから元気なうちに

この種の相談で一番多い後悔は、話すのが遅れたことです。売る予定がなくても、土地と建物の名義がずれていることは、家族で共有しておいてください。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書で、土地と建物の名義を確認する
2. 地代を払ってきたか、その記録があるかを確認する
3. 契約書があるか探す
4. 親に、売ることについての意向を確認する
5. 実際の成約データで、土地と建物を合わせた相場を調べる
6. 4つの形のどれが現実的かを検討する
7. 代金を土地と建物でどう分けるかを、根拠のある形で決める
8. ほかの兄弟に説明する
9. 贈与税と譲渡所得税の見込みを、税理士か税務署に確認する

いつ売り出すのがよいか

戸建て

札幌では4月から6月です。名義の整理や税金の確認に時間がかかるため、年明けから動き始めてください。親から土地をもらう形にする場合、登記まで含めて数か月見込んでください。

親の体調に合わせる

季節より優先されることがあります。親が元気なうちに手続きを済ませられるかどうかが、一番の分かれ目です。時期を待つことで手が使えなくなるなら、先に進めてください。

よくあるご質問