土地を売却すると、複数の税金が異なるタイミングで発生します。見落としがあると、申告後に追加納税を求められるケースもあります。
このページでは、土地売却にかかる税金の種類・計算式・節税特例・確定申告の手順を1ページで完結するよう整理しました。札幌市内の実数シミュレーションや、道内に多い農地・相続土地の特殊論点も網羅しています。
税金の全体像を把握することで、手取り額の見通しが立ち、売却計画を安心して進めることができます。
土地を売却したときに発生する税金は、大きく4種類あります。発生するタイミングが異なるため、「契約時」「決済時」「翌年の申告時」に分けて把握することが重要です。
売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、以下の3税が課されます。
3税を合算すると、長期譲渡所得は合計20.315%、短期譲渡所得は合計39.63%が実効税率となります。
譲渡所得が発生しなくても、売買契約書の作成と所有権移転登記には費用がかかります。
売却金額3,000万円の物件であれば、印紙税だけで1万円、抵当権抹消登記費用は司法書士報酬込みで1〜2万円程度が目安です。
土地売却全体の費用感については、土地売却の基本的な流れもあわせてご参照ください。
譲渡所得税の計算は、「いくらで売ったか」だけでなく「いくらで買ったか」「いくらの費用がかかったか」によって大きく変わります。
基本となる計算式は次のとおりです。
2026年の地価公示データをもとに、市街地エリアの標準的な取引を想定して試算します。
所有期間が5年超（長期）の場合、税額は1,380万円 × 20.315% ＝ 約280万円。
一方、所有期間が5年以下（短期）なら1,380万円 × 39.63% ＝ 約547万円となり、約267万円の差が生じます。売却タイミングは税負担に大きく影響します。
売却にかかる費用の内訳については、売却にかかる費用の詳細で確認できます。
相続した土地や30年以上前に購入した土地では、当時の売買契約書が見つからないケースがあります。この場合は「概算取得費」として、売却金額の5%を取得費に計上することが認められています。
概算取得費は、実際の取得費が不明な場合に限り使用できる例外措置です。
取得費が実際には1,500万円あったケースと比べると、課税される譲渡所得が約1,350万円増加します。長期譲渡所得で試算すると、税負担が約274万円も増える計算です。
5%ルールは不利になるケースが多いため、まず実額証明の可能性を探ることを強くおすすめします。
相続した土地の売却における税務の詳細については、相続した土地の売却についてをご覧ください。
土地売却の税負担を大きく軽減できる特例が複数あります。適用条件を満たすかどうか、事前に確認しておくことが重要です。
3,000万円特別控除は、本来「居住用財産（マイホーム）」の売却に適用される特例です。土地のみの売却には原則として適用されません。
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（空き家特例）」は、土地だけの売却でも適用できる場合があります。
空き地・空き家売却の特例については、空き地・空き家売却の特例で詳しく解説しています。
土地を売却して損失（譲渡損失）が生じた場合、「損したから申告不要」と誤解されることがありますが、これは正しくありません。申告することで節税メリットを得られるケースがあります。
譲渡損失が発生した年に確定申告を行うと、一定の条件下で以下の特例が使えます。
ただし、損失があっても申告期限内（翌年3月15日まで）に申告しなければ、これらの特例は一切適用されません。
損失が生じた場合でも、申告によって翌年以降の税負担を軽減できる可能性があります。売却前に必ず確認してください。
北海道・道内には農地や市街化調整区域の土地が多く、売却時に地目変更を伴うケースが少なくありません。こうした土地には特有の手続きと税務上の注意点があります。
農地を宅地等に転用して売却する場合、農業委員会への申請と都道府県知事の許可（農地法3条・4条・5条）が必要です。
JR沿線や地下鉄沿線から離れたエリアに多い市街化調整区域の土地は、建築制限により評価額が低くなるケースがあります。
市街化調整区域の土地売却については、市街化調整区域の土地売却で詳しく解説しています。
土地売却で譲渡所得が生じた場合、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う義務があります。期限を過ぎると延滞税・無申告加算税が課されるため、早めの準備が重要です。
書類は「売主自身が準備するもの」と「不動産会社・金融機関などから受け取るもの」に分かれます。
売主が自身で準備するもの：
不動産会社・司法書士・金融機関から受け取るもの：
確定申告の期限は売却翌年の3月15日です。この期限を過ぎた場合、以下のペナルティが発生します。
札幌市内の不動産売却においても、申告漏れに関する税務署からの照会は珍しくありません。売却後は速やかに書類を整理し、申告準備を始めることをおすすめします。
A: 売買契約書に貼る印紙税、売却益に課される譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の合計4種類が主な税金です。
売却益がゼロまたは損失の場合でも印紙税は発生します。譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は翌年の確定申告で納税します。
A: 取得価格が不明な場合は「概算取得費」として売却金額の5%を取得費に計上する方法が認められています。ただし実際の購入価格が5%を上回るケースがほとんどのため、古い通帳や登記費用の領収書など証拠書類を探すことを強くおすすめします。
書類が見つかれば実額で申告でき、5%概算取得費との差額分だけ税負担を減らせます。
A: 損失が出た場合、原則として譲渡所得税はかかりません。ただし確定申告を行うことで損益通算や翌年への繰越控除が適用でき、給与所得などと合わせて税負担を軽減できる可能性があります。
申告しなければこれらの特例は一切使えないため、損失が生じた年も期限内に申告することを推奨します。
A: 原則として3,000万円特別控除は居住用建物とその敷地が対象であり、更地（建物のない土地のみ）の売却には適用されません。ただし被相続人が住んでいた建物を取り壊して売却する「空き家特例」に該当する場合は、土地のみでも最大3,000万円の控除が受けられます。
空き家特例には「相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却」「売却金額1億円以下」などの条件があります。
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