不動産を売却する際、仲介会社による「囲い込み」が行われていないか不安に感じる方は少なくありません。囲い込みとは、売主の利益よりも自社の利益を優先し、他社からの購入希望者を意図的に排除する行為です。
この記事では、囲い込みの仕組みから確認方法、発覚時の対処フロー、そして札幌圏での相談窓口まで、売主が今日から実践できる具体的な対策を網羅的に解説します。
囲い込みの本質を理解するには、不動産仲介の報酬構造を知ることが重要です。ここでは両手仲介と片手仲介の違いから、囲い込みが発生する構造的な原因を解説します。
不動産の売却仲介では、売主側と買主側それぞれの仲介会社が売買価格の3%＋6万円（税別）を上限に手数料を受け取ります。売主・買主の双方を1社で仲介する「両手仲介」の場合、1社が受け取る手数料は片手仲介の2倍になります。
たとえば売却価格が2,000万円の場合、片手仲介の手数料は約66万円（税別）です。両手仲介では約132万円（税別）となり、差額は約66万円にのぼります。
この報酬差が囲い込みの動機になります。他社から「購入希望者がいます」と連絡が入っても「商談中です」「売り止めです」と虚偽の回答をすることで、自社の買主だけに物件を紹介しようとするのが囲い込みの典型的な手口です。
国土交通省の調査によると、不動産取引に関する苦情相談は年間約1,200件前後で推移しており、そのうち囲い込みに関連する相談も一定数を占めています。売主としては仕組みを正しく理解し、自衛策を講じることが大切です。
売却の費用や方法の基礎知識は売却の方法と費用の基礎知識でも詳しく解説しています。
囲い込みは売主に直接的な経済的損失をもたらします。抽象的な問題ではなく、具体的にどれほどの影響があるのかを金額ベースで見ていきましょう。
囲い込みは売主にとって「見えない損失」を生む行為です。売却活動の透明性を確保することが、適正価格でのスムーズな売却につながります。
囲い込みが疑われるサインは、売主自身で確認できるものがほとんどです。以下の5つのチェック項目を定期的に実践してみてください。
特にレインズの確認は最も有効な方法です。登録証明書に記載されたIDとパスワードを使い、売却依頼主用の確認画面にアクセスするだけで、自分の物件の公開状況を確認できます。
もし登録証明書を受け取っていない場合は、仲介会社に交付を請求する権利が売主にあります。遠慮せず請求してください。
媒介契約の選び方は囲い込みリスクに直結します。ここでは3種類の媒介契約を、囲い込みリスクの観点から定量的に比較します。
囲い込みが心配な方は、一般媒介で2〜3社に依頼する方法が最も有効な抑止力になります。各社が競争するため、囲い込みの動機自体が薄れるためです。
一方で、信頼できる1社に絞り、専任媒介で手厚いサポートを受けるメリットも大きいです。重要なのは、どの契約を選んだとしても先述のセルフチェックを継続することです。
戸建て売却を検討中の方は戸建て売却の流れと注意点もあわせてご覧ください。
囲い込みは事前の対策で防げるケースが大半です。契約前と売却活動中のフェーズに分けて、今日からできる予防策を紹介します。
これらの対策は、信頼関係を損なわない範囲で実践できるものばかりです。「監視する」のではなく「情報を共有してもらう」というスタンスで仲介会社とコミュニケーションを取ることで、円滑な売却活動につながります。
囲い込みの心配なく売却を進めたい方は、スタンドエステートへ無料査定をご依頼ください。当社では売却活動の透明性を重視し、お客様への定期報告を徹底しています。
万が一、囲い込みが発覚した場合でも、売主には法的に保護された対処手段があります。以下の手順で冷静に対応しましょう。
仲介会社との交渉が難航する場合は、行政機関への相談も有効な手段です。
行政機関への相談は、仲介会社への指導や業務改善命令につながる場合もあります。悪質なケースでは業務停止処分が科されることもあり、売主の正当な権利を守る重要な手段です。
札幌圏で不動産売却を進めるうえで、地域特有の事情を知っておくことも大切です。北海道ならではの相談窓口や流通の特徴を押さえておきましょう。
北海道知事免許の不動産会社に対する苦情や相談は、北海道庁建設部住宅局建築指導課が窓口になります。囲い込みの証拠を揃えたうえで相談すると、調査や行政指導の対象となる場合があります。
また、札幌市消費者センター（電話：011-728-2121）でも不動産取引のトラブル相談を受け付けています。平日の9時から16時30分まで対応しており、専門の相談員が対処の方向性をアドバイスしてくれます。
札幌を含む北海道の不動産流通は「東日本不動産流通機構（東日本レインズ）」が管轄しています。東日本レインズには道内の不動産会社が加盟しており、2025年度の新規登録物件数は全国で約18万件にのぼります。
札幌圏の特徴として、地下鉄沿線やJR沿線の物件は流通量が多く、比較的早期に売却が進む傾向があります。一方で、市街地エリアから離れた物件は流通量が限られるため、囲い込みが起きると影響が大きくなりやすいという側面があります。
道内で売却を検討されている方は、仲介会社の選定時にレインズの活用方針をしっかり確認し、透明性の高い売却活動を実現することが、適正価格での売却への近道です。
A: 最も確実な方法は、レインズの「売却依頼主用確認画面」にログインし、物件のステータスが「公開中」になっているかを確認することです。登録証明書に記載されたIDとパスワードでアクセスできます。
加えて、信頼できる知人や別の不動産会社に購入検討者として問い合わせてもらい、「紹介できない」と断られないかテストする方法も有効です。
A: 一般媒介のほうが囲い込みされにくいです。複数社に依頼するため、1社が囲い込みをしても他社経由で売却が進む可能性があり、構造的な抑止力が働きます。
ただし専任媒介にはレインズ登録義務や定期報告義務があり、販売活動に注力してもらいやすいメリットもあります。信頼できる会社であれば専任媒介でも問題ありません。
A: はい、一般的に解除できます。囲い込みは仲介会社側の義務違反にあたるため、正当な事由として認められるケースが多いです。
この場合、違約金が発生しないことが一般的です。ただし解除にあたっては、囲い込みの証拠（レインズのステータス記録や他社からの証言など）を事前に確保しておくことが重要です。
A: 専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、仲介会社から「登録証明書」が交付されます。この証明書に記載されたIDとパスワードを使い、レインズの売却依頼主用確認画面にアクセスできます。
登録証明書を受け取っていない場合は、仲介会社に交付を請求する権利が売主にあります。宅地建物取引業法に基づく義務ですので、遠慮なく請求してください。
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