不動産を売却するとき「登録免許税はいくらかかるのか」と不安に感じる方は多いです。結論から申し上げると、売主が負担する登録免許税は抵当権抹消登記の1筆あたり1,000円のみです。
所有権移転登記の登録免許税は買主が負担するのが一般的なため、売主の負担は想像よりも少額で済みます。
この記事では、札幌エリアで不動産売却をお考えのお客様に向けて、登録免許税の仕組みから費用シミュレーション、抵当権抹消の実務フローまで詳しく解説いたします。
登録免許税とは、不動産の登記手続きを行う際に国に納める税金です。売買・相続・贈与など、登記の種類によって税率が異なります。
不動産売却では、主に2種類の登記が発生します。「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」です。
不動産売買の商慣行では、所有権移転登記の登録免許税は買主が負担します。一方、抵当権抹消登記の登録免許税は売主が負担します。
つまり、売主が支払う登録免許税は抵当権抹消の分だけです。住宅ローンが残っていない物件を売却する場合、売主の登録免許税負担はゼロになることもあります。
売主が負担する登録免許税の金額は非常にシンプルです。抵当権抹消登記は不動産1筆につき1,000円の定額制で、物件の価格や面積に関係ありません。
計算式は「1,000円 × 筆数」です。筆数とは、登記簿上で分かれている不動産の数を指します。
たとえば土地1筆と建物1筆であれば、登録免許税は合計2,000円です。土地が2筆に分かれていれば合計3,000円になります。
物件の種類によって筆数の考え方が異なります。以下を参考にしてください。
筆数は登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できます。札幌の物件では、市街地エリアの戸建てで土地が2〜3筆に分かれているケースも珍しくありません。
費用の全体像を把握したい方は、売却にかかる費用の全体像もあわせてご覧ください。
「登録免許税と司法書士報酬を合わせると結局いくらかかるのか」を、売却価格帯別にまとめました。
以下は抵当権抹消登記（土地1筆＋建物1筆＝2筆）の場合の目安です。売却価格に関わらず登録免許税は定額ですが、参考として価格帯別に掲載します。
| 売却価格帯 | 登録免許税 | 司法書士報酬（札幌相場） | 合計費用 |
|---|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 2,000円 | 12,000〜18,000円 | 約14,000〜20,000円 |
| 1,000〜2,000万円 | 2,000円 | 12,000〜18,000円 | 約14,000〜20,000円 |
| 2,000〜3,000万円 | 2,000円 | 12,000〜18,000円 | 約14,000〜20,000円 |
| 3,000〜5,000万円 | 2,000円 | 15,000〜20,000円 | 約17,000〜22,000円 |
| 5,000万円以上 | 2,000円 | 15,000〜20,000円 | 約17,000〜22,000円 |
ご覧のとおり、抵当権抹消登記の登録免許税は売却価格に左右されません。どの価格帯でも1筆1,000円の定額です。費用に差が出るのは司法書士報酬の部分です。
抵当権抹消登記は、お客様ご自身で法務局に申請することも可能です。その場合の費用比較は以下のとおりです。
費用差は約12,000〜19,000円です。ただし、売却決済日に確実に抹消登記を完了させる必要があるため、多くの場合は司法書士への依頼が推奨されます。
住宅ローンを完済してから抵当権抹消登記を行うまでの実務フローを解説します。売却時は決済と同時に行うのが一般的です。
不動産売却における抵当権抹消の流れは以下のとおりです。
札幌エリアでの売却では、決済当日に司法書士が札幌法務局へ申請するケースがほとんどです。
抵当権抹消登記に必要な書類は以下のとおりです。
特に注意が必要なのは、金融機関の資格証明書は発行日から3ヶ月の有効期限がある点です。決済日が延期になった場合は再取得が必要になることがあります。
マンション売却の具体的な流れについては、マンション売却の流れのページで詳しくご案内しています。
北海道内、特に札幌エリアで不動産売却を行う際に知っておきたい、司法書士報酬の相場と法務局の実務情報をまとめます。
日本司法書士会連合会の報酬アンケートによると、抵当権抹消登記の司法書士報酬は以下のとおりです。
道内の司法書士報酬は全国平均とほぼ同水準か、やや低めの傾向にあります。ただし事務所によって差がありますので、複数の見積もりを取ることをおすすめします。
札幌法務局は札幌市内の不動産登記を管轄しています。JR沿線からのアクセスが良い立地にあり、窓口申請のほかオンライン申請にも対応しています。
ご自身で手続きする場合は、事前に法務局の相談窓口を利用することも可能です。相談は予約制で、1回あたり20分程度です。
なお、北海道の不動産は寒冷地特有の条件から固定資産税評価額が本州の同規模物件より低めに設定される傾向があります。これは所有権移転登記の登録免許税（買主負担）に影響しますが、売主負担の抵当権抹消登記は定額のため影響ありません。
不動産売却では、登録免許税以外にもさまざまな費用が発生します。手取り額を正確に把握するために、主な費用項目を確認しておきましょう。
たとえば札幌の地下鉄沿線エリアで2,000万円のマンションを売却した場合の費用概算は以下のとおりです。
手取り額は約1,924万円となります（譲渡所得税が発生しない場合）。売却費用の詳細は戸建て売却の費用についてはこちらでも解説しています。
登録免許税にはいくつかの軽減措置が設けられています。2026年度時点で有効な制度を、売主に関係するものを中心にご紹介します。
所有権移転登記（買主負担）の登録免許税は、以下の条件を満たす住宅に軽減税率が適用されます。
この軽減措置により、土地の所有権移転登記は税率2.0%から1.5%に軽減されます（2027年3月末まで延長）。建物は2.0%から0.3%に軽減されます。
結論として、抵当権抹消登記の登録免許税には軽減措置はありません。もともと1筆1,000円と少額のため、特例の対象外です。
売主にとっては、登録免許税よりも譲渡所得税の特例（3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率）のほうが節税効果が大きいです。一般的に、マイホーム売却で3,000万円以内の利益であれば、譲渡所得税がかからないケースが多くなります。
A: 売主が負担する登録免許税は、抵当権抹消登記の1筆あたり1,000円です。一般的な戸建てやマンション（土地1筆＋建物1筆）の場合は合計2,000円になります。
所有権移転登記の登録免許税は買主が負担するのが商慣行ですので、売主の税負担は非常に少額です。
A: 登録免許税は国に納める税金ですので、自分で手続きしても金額は変わりません。ただし、司法書士報酬（札幌相場で約12,000〜18,000円）が不要になるため、その分は節約できます。
一方、売却の決済日に確実に登記を完了させる必要があるため、一般的には司法書士への依頼が安心です。
A: 登録免許税は法務局に納める「税金」で、抵当権抹消なら1筆1,000円と法律で定められています。司法書士報酬は登記手続きを代行する「専門家への手数料」で、事務所ごとに異なります。
北海道内の抵当権抹消の司法書士報酬相場は約12,000〜18,000円です。合計すると約14,000〜20,000円が目安になります。
A: 抵当権抹消登記の税率はマンションも戸建ても同じで、1筆あたり1,000円です。違いが出るのは筆数の数え方です。
マンションは専有部分1筆と敷地権1筆の計2筆が一般的です。戸建ては建物1筆＋土地1筆が基本ですが、土地が複数筆に分かれている場合はその分だけ登録免許税が増えます。
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