「所有する土地が都市計画道路の予定地に指定されている」と知り、売却できるのか不安を感じていませんか。結論から申し上げると、予定地であっても売却は可能です。
ただし、計画の進捗状況や建築制限の内容によって売却戦略は大きく変わります。この記事では、札幌市の最新動向を踏まえながら、都市計画道路予定地の売却を成功させるための実務的な判断材料を網羅的にお伝えします。
都市計画道路の予定地を売却するには、まず「計画決定」と「事業決定」という2つの段階を正しく理解することが重要です。
都市計画道路には、大きく分けて2つの段階があります。この段階の違いが、売却の自由度や価格に直接影響します。
札幌市では、計画決定から50年以上事業化されていない路線も多く存在します。計画決定の段階であれば、通常の不動産売買と同様に市場で取引することが可能です。
計画決定段階の予定地では、都市計画法第53条に基づく建築制限がかかります。建築そのものが禁止されるわけではありませんが、将来の道路整備に支障が出ない範囲での建築に限定されます。
具体的には、以下の条件を満たす建築物であれば、都道府県知事（札幌市の場合は市長）の許可を得て建築が可能です。
この制限は買主にとって将来の利用計画に影響するため、査定額の減価要因となります。鉄筋コンクリート造の3階建て以上の建物は建築できないという点が、特に大きな影響を及ぼします。
都市計画道路予定地の売却では、計画がどの段階にあるかによって最適な戦略が大きく異なります。ここでは、事業決定の前後に分けて具体的な動き方をご説明します。
事業決定前であれば、一般の不動産市場で売却活動を行うことができます。この段階での売却には以下のメリットがあります。
事業決定前の段階では、予定地であることを適切に開示したうえで、建築制限の影響が小さい用途（駐車場・資材置き場など）での活用を提案すると、買主が見つかりやすくなります。
売却の方法や費用について詳しくは売却の方法と費用の詳細をご覧ください。
事業決定後は、行政による用地取得が進みます。この段階では「任意で売却する」か「収用手続きを待つ」かの選択が求められます。
実務上は、約95%以上のケースが任意交渉で解決しており、収用裁決に至るのはごくまれです。ただし、任意交渉であっても収用と同等の税制優遇（譲渡所得の最大5,000万円特別控除）が受けられる点は大きなメリットです。
予定地に指定されている土地は、一般的に通常の土地と比べて査定額が低くなります。では、実際にどの程度の減価が生じるのでしょうか。
都市計画道路予定地の減価率は、一般的に数%〜30%程度が目安とされています。具体的には以下のような傾向があります。
ただし、これらはあくまで目安であり、個別の事情によって大きく変動します。計画決定から40年〜50年以上経過し事業化の見通しが立たない路線では、減価率が低く評価されるケースもあります。
減価率は画一的に決まるものではなく、複数の要素を総合的に判断して算定されます。
当社では、これらの要素を一つひとつ精査し、都市計画道路予定地の適正な査定額をご提示しています。
札幌市では近年、長期間未着手の都市計画道路について大幅な見直しが進められています。この動向は、予定地の売却を検討する方にとって非常に重要な情報です。
札幌市は2020年代に入り、都市計画道路の見直し方針を策定し、長期未着手路線の廃止・変更を段階的に進めています。市内には計画決定から50年以上経過した未整備路線が複数存在し、社会情勢の変化に合わせた再検討が行われています。
見直しの結果、計画が廃止された場合は建築制限が解除され、土地の資産価値が回復する可能性があります。逆に、事業化が決定した路線では用地取得が加速するため、売却のタイミング判断が重要になります。
北海道内でも同様の見直しが各自治体で進んでおり、道内全体の傾向として未着手路線の整理が加速しています。
札幌市内の主要な都市計画道路である創成川通や豊平川通沿いでは、地下鉄沿線やJR沿線の利便性の高い立地であっても、予定地指定により売却に影響が出るケースがあります。
札幌の土地売却全般については札幌の土地売却についてのページも併せてご参照ください。
予定地の売却を成功させるためには、通常の不動産売却に加えて、いくつかの追加確認が必要です。ここでは売主が押さえるべき実務ステップをご案内します。
まず、以下の書類・情報を事前に揃えておくことで、スムーズな売却活動が可能になります。
札幌市の場合、都市計画課の窓口で計画の進捗状況や見直し対象かどうかを直接確認できます。電話での問い合わせも受け付けており、所要時間は30分〜1時間程度が目安です。
都市計画道路予定地の売却は、通常の土地売却と比べて専門知識が求められます。不動産会社を選ぶ際は、以下の点を重視してください。
当社は札幌で訳あり物件を含む多くの売却をサポートしてまいりました。詳しくはワケあり物件の売却実績をご覧ください。
事業決定後に行政から用地取得の申し入れがあった場合、補償金の仕組みを理解しておくことが適切な判断につながります。
土地収用法では、正当な補償として以下の項目が定められています。
補償金額は不動産鑑定士による評価に基づき、事業主体（多くの場合は自治体）が提示します。補償額に不服がある場合は、収用委員会への審査請求が可能です。
任意売却と収用のどちらが有利かは、個別の事情によって異なります。一般的な判断基準は以下のとおりです。
なお、任意交渉で売却した場合でも、一定の要件を満たせば譲渡所得の5,000万円特別控除の適用を受けられます。税理士への事前確認をお勧めします。
最後に、都市計画道路予定地の売却で見落としがちな注意点をまとめます。これらを押さえておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
都市計画道路予定地であることは、売買契約時に重要事項説明書への記載が法律上義務づけられています。告知を怠った場合、契約解除や損害賠償のリスクがあるため、注意が必要です。
具体的には、以下の事項を説明する義務があります。
誠実に情報開示することで、かえって買主の信頼を得られ、スムーズな取引につながるケースが多くあります。
都市計画道路予定地の売却では、タイミングが査定額に大きく影響します。以下のポイントを参考にしてください。
売却のタイミングに迷われた際は、まずは無料査定のお問い合わせから現在の市場価値を把握されることをお勧めします。
A: はい、売却は可能です。計画決定の段階であれば、通常の不動産売買と同様に市場で取引できます。
ただし、都市計画道路の予定地であることを重要事項説明書に記載し、買主に告知する義務があります。建築制限の内容も含めて誠実に説明することが大切です。
A: 一般的に数%〜30%程度の減価が目安とされていますが、敷地へのかかり方や計画の進捗状況によって大きく異なります。
敷地の端部にわずかにかかる程度であれば数%、敷地全体が予定地に含まれる場合は20%〜30%程度の減価となることが多いです。正確な査定額は個別に評価する必要があります。
A: 任意交渉の段階では条件面の交渉が可能ですが、最終的に収用裁決が出された場合は法的に拒否することはできません。
ただし、実務上は約95%以上が任意交渉で解決しており、収用裁決に至るケースはごくまれです。補償額に不服がある場合は収用委員会への審査請求という手段もあります。
A: 都市計画法第53条に基づき、予定地内での建築には知事（札幌市では市長）の許可が必要となる制度です。
具体的には、2階以下・地階なし・木造や鉄骨造など容易に移転や除却ができる構造の建築物であれば、許可を得て建築が可能です。鉄筋コンクリート造の3階建て以上は原則として建築できません。
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