「母が住み続けられるように配偶者居住権を設定したけど、将来その家を売れるのか」という相談が、当社に増えています。
この制度は2020年4月に始まったばかりで、売却の手続きを詳しく説明した情報はまだ多くありません。この記事では、仕組み・売却の方法・消滅手続き・税金・札幌での住み替え事例を順番に解説します。
まず、配偶者居住権がどんな権利で、所有権とどう分かれるのかを整理します。ここを押さえると、売却時に何が問題になるのかが見えてきます。
配偶者居住権は、亡くなった方の配偶者が、自宅に無償で住み続けられる権利です。2020年4月1日施行の改正民法で新しく作られました。
遺産分割協議・遺言（遺贈）・家庭裁判所の審判などで取得します。存続期間は、一般的に「配偶者が亡くなるまで（終身）」とされますが、10年・20年など期間を決めることもできます。
この制度を使うと、自宅の価値を「住む権利」と「所有権」に分けられます。そのため、配偶者は住まいを確保しながら、預貯金などほかの財産も相続しやすくなります。
配偶者居住権を第三者に主張するには、建物への設定登記が必要です。登記は、所有者（多くの場合は子）と配偶者が共同で申請します。
つまり、1つの家に「住む人」と「持つ人」が別々にいる状態です。相続全体の進め方は相続物件の売却のページでも紹介しています。
結論から言うと、売却の方法は大きく2つあります。どちらを選ぶかで、売れる価格と買主の層が大きく変わります。
所有者は、配偶者居住権が付いたまま所有権を売ることができます。ただし、登記された居住権は買主にも引き継がれます。
当社の実務感覚では、通常の相場より大幅に低い価格になりやすく、売却自体が難しいケースも多いです。
多くの場合に現実的なのは、配偶者が居住権を放棄するか、所有者と合意解除してから売る方法です。消滅後は通常の不動産として売れます。
| 比較項目 | 居住権付きで売る | 消滅させてから売る |
|---|---|---|
| 買主の層 | 投資家などに限られる | 一般の買主も対象 |
| 価格 | 大きく下がりやすい | 相場に近い価格を狙える |
| 配偶者の住まい | そのまま住める | 住み替え先が必要 |
配偶者の住み替え先が決まっているなら、消滅させてから売る方が、家族全体の手取りは増えやすい傾向です。
居住権は、売買契約の前に消滅させて登記を抹消しておくのが一般的です。ここでは手続きの流れと書類を整理します。
なお、配偶者が亡くなって居住権が消滅した場合は、所有者が単独で抹消登記を申請できるとされています。
合意解除・放棄による抹消登記では、一般的に次の書類を用意します。
当社では、提携する司法書士と書類の内容を確認しながら進めます。配偶者が高齢で判断能力に不安がある場合は、成年後見制度の検討が必要になることもあるため、早めにご相談ください。
配偶者居住権の税金は、「対価を受け取るかどうか」で扱いが分かれます。ここでは考え方を整理し、具体的な判断は税理士と確認する流れをご紹介します。
所有者が配偶者にお金を払って居住権を消滅させた場合、配偶者側は一般的に譲渡所得として課税対象になるとされています。
注意したいのは、自宅を売るときの3,000万円特別控除が、居住権の消滅対価には使えないとされている点です。そのため、思ったより税負担が出ることがあります。
反対に、配偶者が無償で居住権を放棄すると、所有者は「負担のない所有権」を得たことになります。この場合、所有者側に贈与税がかかる可能性があります。
居住権の評価額は、建物の耐用年数（木造住宅で22年）や配偶者の平均余命、法定利率3%による複利現価率などを使って計算します。金額の判断は、当社が税理士と連携して確認します。売却の費用全体は売却の方法と費用もご覧ください。
北海道では、冬の生活負担がきっかけで住み替えを考えるご家族が少なくありません。札幌ならではの事情から、売却の流れを見ていきます。
札幌の年間降雪量は、平年で約4.8mにもなります。11月から3月ごろまでの約5か月間、毎朝の除雪が欠かせません。
さらに、古い戸建ては断熱性が低く、灯油代が冬の間に月2〜3万円かかるケースもあります。70代・80代の配偶者がお一人で暮らし続けるのは、体力的にも費用的にも大きな負担です。
当社でよく見るのは、次のような流れです。
市街地エリアやJR沿線の戸建ては、子育て世帯の需要もあり、道内でも比較的動きがあります。戸建ての売り方は戸建ての売却で詳しく紹介しています。
配偶者居住権の売却は、家族の合意が何より大切です。最後に、合意づくりから引き渡しまでの流れをまとめます。
揉める原因の多くは、「売ったお金を誰がどう受け取るか」が決まっていないことです。話し合いでは、次の点を書面に残しておくと安心です。
これから相続する段階なら、遺産分割協議の時点で「将来売る可能性」も話し合っておくと、後のトラブルを減らせます。相続税の申告期限は、相続開始から10か月以内とされている点にも注意が必要です。
当社は札幌の不動産売却を専門とし、税理士・司法書士と連携して最初から最後までお手伝いします。家族の話し合いの段階からご相談いただけます。
A: 所有者は、居住権が付いたまま所有権だけを売ることができます。
ただし、買主はすぐに住めないため、買主が限られ、価格も大きく下がりやすい傾向です。
A: 対価を受け取ると配偶者側に譲渡所得、無償で放棄すると所有者側に贈与税がかかる可能性があります。
状況によって扱いが変わるため、当社では税理士と連携して事前に確認します。
A: 施設に入居しても、配偶者居住権は自動では消えません。
家を売る場合は、合意解除や放棄によって居住権を消滅させる手続きを検討する必要があります。
A: 合意解除や放棄の場合、所有者と配偶者が共同で法務局に抹消登記を申請します。
主な書類は、登記原因証明情報、配偶者の登記識別情報、3か月以内の印鑑証明書などです。
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