夫婦や親子で共有名義にしている自宅を売るとき、「3000万円控除は1人分しか使えないのでは」と不安に感じるお客様は少なくありません。
この記事では、札幌で不動産売却をお手伝いしている当社が、共有名義で3000万円控除を受けるための要件、持分ごとの計算例、使えないケース、確定申告の流れまでを1本にまとめました。
結論からお伝えすると、共有名義の自宅を売った場合、一般的に3000万円控除は共有者それぞれが自分の持分について受けられます。まずは制度の基本を整理します。
「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」は、自宅を売って得た利益（譲渡所得）から最高3000万円を差し引ける制度です。
譲渡所得とは、売却価格から「取得費（購入代金など）」と「譲渡費用（仲介手数料など）」を引いた利益のことです。この利益が3000万円以下であれば、多くの場合、所得税・住民税はかかりません。
この特例は「物件ごと」ではなく「売った人ごと」に適用されるのが特徴です。そのため、共有者全員が要件を満たせば、人数分の控除枠が使えます。
| 名義 | 控除を受けられる人 | 控除の上限 |
|---|---|---|
| 夫の単独名義 | 夫のみ | 3000万円 |
| 夫婦の共有名義（2人とも居住） | 夫・妻それぞれ | 各3000万円（合計6000万円） |
| 親子3人の共有名義（全員居住） | 3人それぞれ | 各3000万円（合計9000万円） |
ただし、各共有者の控除は「自分の持分の譲渡所得」が上限です。余った控除枠を他の共有者に回すことはできない点にご注意ください。売却全体の費用感は不動産売却の方法と費用もあわせてご覧ください。
共有名義で3000万円控除を使うには、共有者一人ひとりが要件を満たしている必要があります。ご自身が当てはまるか、以下で確認してみてください。
最も重要なのは、控除を受ける共有者本人がその家に住んでいた（または住んでいる）ことです。名義を持っているだけで住んでいない方は、一般的に対象外となります。
居住要件のほかにも、共有者全員に共通する除外条件があります。次のいずれかに当てはまると、多くの場合この特例は使えません。
このチェックを共有者ごとに行い、全員が該当しないかを確かめるのが第一歩です。
共有名義の場合、売却価格・取得費・譲渡費用を持分割合で按分し、共有者ごとに譲渡所得を計算します。具体的な数字で見てみましょう。
札幌の地下鉄沿線にある、所有期間10年超のマンションを夫婦で売却した例です（数字はわかりやすくした仮の例です）。
| 項目 | 物件全体 | 夫（1/2） | 妻（1/2） |
|---|---|---|---|
| 売却価格 | 7000万円 | 3500万円 | 3500万円 |
| 取得費 | 1800万円 | 900万円 | 900万円 |
| 譲渡費用 | 250万円 | 125万円 | 125万円 |
| 譲渡所得 | 4950万円 | 2475万円 | 2475万円 |
| 3000万円控除後 | － | 0円 | 0円 |
2人とも控除を受けられれば、税額は0円になる計算です。
仮に夫の単独名義だった場合、4950万円から3000万円を引いた1950万円に課税されます。10年超所有の軽減税率（6000万円以下の部分で約14.21%）を使っても、約277万円の税負担になる計算です。
マンション売却全般の進め方はマンション売却のページで詳しくご紹介しています。
同じ物件で持分が夫3/4・妻1/4の場合、夫の譲渡所得は約3712万円、妻は約1237万円です。夫は3000万円を引いても約712万円に課税されます。
一方、妻は控除枠のうち約1763万円を使い切れませんが、この余りを夫に回すことはできません。持分割合で税額が変わる点は押さえておきたいところです。
共有名義の3000万円控除では、知らないうちに要件から外れてしまうケースがあります。代表的な5つのパターンを一覧にしました。
土地のみ共有の妻が控除を受けるには、一般的に「建物と土地を同時に売ること」「建物所有者と同居していたこと」「建物所有者と親族関係にあり生計が同じであること」などが条件です。
この場合、控除額は夫婦合計で3000万円までとなり、まず建物所有者の譲渡所得から差し引きます。夫婦それぞれに6000万円とはならない点に注意が必要です。
新居に入居した年とその前2年・後3年の間にこの特例を使うと、一般的に新居の住宅ローン控除は受けられません。売却益と借入額によって有利な方が変わります。
また、転勤や住み替えで先に転居した場合、売却期限は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。賃貸に出している間も期限は進むため、早めの計画が大切です。
共有名義が生まれやすいのが、相続と離婚の場面です。それぞれ使える特例と注意点が異なるため、分けて解説します。
亡くなった親が一人で住んでいた実家を相続して売る場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3000万円特別控除」を使える可能性があります。
2024年1月1日以後の売却では、空き家を取得した相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除は2000万円となります。2人までなら各3000万円です。
適用期限は2027年12月31日までの売却とされています。相続物件の進め方は相続物件の売却もご参照ください。
離婚に伴う財産分与で自宅を相手に渡す場合、渡す側に譲渡所得が生じることがあります。離婚成立後の財産分与であれば、一般的に3000万円控除の対象になり得ます。
一方、離婚成立前に配偶者へ持分を移すと「配偶者への譲渡」として対象外になる可能性があります。手続きの順番で結果が変わるため、税理士への事前相談をおすすめします。
札幌は支店経済の街で、転勤による転居が多い地域です。売却が後回しになり、期限を過ぎてしまわないよう逆算で計画を立てましょう。
たとえば2026年3月に転勤で転居した場合、期限は2029年12月31日です。一見余裕がありますが、賃貸中の退去調整や共有者間の合意に時間がかかることもあります。
北海道では12月〜2月の積雪期に内覧数が落ち込む傾向があります。道内の転勤シーズンである3〜4月に向けて、1月下旬〜2月に売り出す流れが一般的です。
地下鉄沿線のマンションは冬でも駅までの移動がしやすく、比較的需要が安定しています。それでも期限が年末の場合、秋（9〜10月）までに売り出しておくと余裕を持てます。
3000万円控除は、売却益が控除で0円になる場合でも確定申告が必要です。共有名義では、控除を受ける共有者がそれぞれ申告します。
| 書類 | 入手先・備考 |
|---|---|
| 確定申告書（第一表・第二表・第三表） | 国税庁サイト・税務署 |
| 譲渡所得の内訳書 | 共有者ごとに作成 |
| 売却時・購入時の売買契約書の写し | 手元の資料 |
| 仲介手数料などの領収書 | 譲渡費用の証明 |
| 登記事項証明書など | 法務局（求められる場合） |
書類の要否や個別の判断は年度やケースで異なるため、最終的には税理士または税務署にご確認ください。売却のご相談は無料査定・お問い合わせからお気軽にどうぞ。
A: 夫婦2人ともその家に住んでいたなど要件を満たせば、一般的に各自の持分について3000万円ずつ、合計で最大6000万円の控除を受けられます。
ただし各自の控除は自分の持分の譲渡所得が上限で、余った枠を相手に回すことはできません。
A: 住んでいる共有者は自分の持分について控除を受けられますが、住んでいない共有者の持分は原則として対象外です。
住んでいない方の持分には通常どおり譲渡所得税がかかるため、事前に税額の目安を確認しておくと安心です。
A: 建物と土地を同時に売る、夫と同居していた、生計が同じであるなどの条件を満たせば、一般的に妻の土地持分にも適用できます。
この場合の控除は夫婦合計で3000万円までで、まず夫の譲渡所得から差し引き、残りを妻に充てる仕組みです。
A: 自宅用の3000万円控除ではなく、相続空き家の特例が使える可能性があります。昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなどの要件があります。
2024年以後の売却では、相続人が3人以上の場合は1人あたり2000万円が上限になります。詳しくは税理士・税務署にご確認ください。
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