売買契約を結んだあと、売主様が最後に迎える大きな手続きが残代金決済です。「当日は何をするのか」「ローンが残っていても大丈夫か」と不安を抱えるお客様は少なくありません。
この記事では、札幌で不動産売却をサポートしている当社が、売主様の目線で残代金決済の流れを解説します。1ヶ月前からの準備、当日の時系列、冬の決済の注意点まで順番にご紹介します。
残代金決済とは、売買代金から手付金を差し引いた残りを買主様から受け取る手続きです。多くの場合、物件の引渡しと所有権移転の登記申請も同じ日に行います。
契約から決済までの期間は、一般的に1〜2ヶ月程度です。買主様が住宅ローンを使う場合は、融資の本審査と金銭消費貸借契約の期間を見込んで日程を決めます。
| 時期 | 主な出来事 | 売主様の役割 |
|---|---|---|
| 契約日 | 売買契約・手付金の受領 | 契約書に署名押印、手付金を受け取る |
| 契約後〜2週間 | 買主様の融資本審査 | 境界・設備などの確認に協力する |
| 決済1ヶ月前 | 決済日の確定 | 金融機関へ一括返済を申し込む |
| 決済1週間前 | 最終確認 | 引越し完了、書類と鍵をそろえる |
| 決済当日 | 残代金受領・登記・引渡し | 書類の授受、鍵の引渡し |
同じ日に行うのは、代金の支払いと所有権の移転を同時に済ませて、双方のリスクをなくすためです。「お金を払ったのに名義が移らない」という事態を防ぐ仕組みです。
手付金は売買価格の5〜10%程度が目安とされ、残りの90〜95%が決済日に動きます。費用の全体像は不動産売却の方法と費用の全体像でも解説しています。
決済当日をスムーズに迎えるには、1ヶ月前からの準備が大切です。週ごとにやることを整理しておくと、抜け漏れを防げます。
住宅ローンが残っている売主様は、まず借入先の金融機関へ一括返済を申し込みます。申込みの期限は金融機関ごとに異なり、2週間〜1ヶ月前までとするところが多いです。
決済日までに引越しを終え、空室の状態で引き渡すのが一般的です。前日には持ち物を一つずつ確認しておくと安心です。
決済は買主様が融資を受ける金融機関の一室で行うことが多く、所要時間は1〜2時間が目安です。売主様、買主様、司法書士、仲介会社が集まって手続きを進めます。
| 時刻の例 | 手続き | 所要時間の目安 |
|---|---|---|
| 10:00 | 集合・あいさつ | 5分 |
| 10:05 | 司法書士による本人確認・登記書類の確認 | 20〜30分 |
| 10:35 | 買主様の融資実行・残代金の振込 | 20〜40分 |
| 11:15 | 売主様口座への着金確認・ローン完済 | 10〜20分 |
| 11:35 | 固定資産税などの精算金・仲介手数料の授受 | 10分 |
| 11:45 | 鍵・設備の取扱説明書の引渡し、領収書の交付 | 10分 |
着金に時間がかかる場合もあるため、当日は午前中に予定を空けておくと安心です。マンションの場合の注意点はマンション売却の進め方もご覧ください。
当日は司法書士が用意した登記委任状などに署名押印します。内容がわからない書類は、その場で遠慮なく質問してください。
ローンが残っていても、売却代金で完済できれば決済日に抵当権を抹消して引き渡せます。ポイントは、金融機関との事前のやり取りです。
金融機関とのやり取りは、次の順番で進むことが多いです。返済額は利息を含めて決済日を基準に確定します。
抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。別途、一括返済手数料や司法書士報酬がかかるのが一般的です。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、引渡し日以降の分を買主様から受け取る形で精算するのが一般的です。起算日は契約書で取り決めます。
計算例として、年額12万円で起算日1月1日、引渡し日が10月26日の場合を考えます。買主様負担は67日分で、120,000円×67÷365＝約22,027円です。
マンションの管理費や修繕積立金は、月単位や日割りで精算するケースがあります。計算方法は仲介会社と事前に確認しておくと安心です。
決済日が延期されると、引越しや返済の予定にも影響します。典型的な原因と対策を表にまとめました。
| 原因 | 影響 | 対策 |
|---|---|---|
| 買主様の融資承認の遅れ | 決済日の延期、融資特約による解除 | 契約時に融資承認期日を明記する |
| 印鑑証明書の期限切れ・住所の不一致 | 登記申請ができない | 1週間前に司法書士と書類を確認する |
| 境界が確定していない | 測量の追加、引渡しの遅れ | 契約前に境界標と測量図を確認する |
| 相続登記が済んでいない | 売主様名義にできず売却できない | 売り出し前に相続登記を済ませる |
延期の多くは、書類や権利関係の確認不足が原因です。契約前の段階で次の点を確認しておくと、リスクを下げられます。
北海道の冬は積雪と凍結があるため、本州とは違う確認ポイントがあります。札幌の地下鉄沿線やJR沿線の物件でも、冬の引渡しには準備が欠かせません。
空き家になった住宅は、暖房を止めると水道管が凍結して破裂するおそれがあります。引越し後から引渡しまでの間は、水抜きをしておくのが道内では一般的です。
引渡し前には、玄関や駐車場の除雪、屋根の落雪の状態も確認しておくと、買主様との立会いがスムーズです。積雪で見えない外構や境界標は、雪解け後の確認方法を事前に取り決めておくと安心です。
屋外の灯油タンクに残った灯油は、残量を確認して買主様と精算するケースがあります。たとえば残り200リットルなら、当時の単価をもとに数万円単位の金額になることもあるため、契約時に扱いを決めておきます。
相続した札幌の実家を売却する場合、相続人が道外に住んでいることも多いです。当日に立ち会えなくても、事前の手続きで対応できる場合があります。
相続物件の売却の進め方は相続した不動産の売却で詳しくご紹介しています。
残代金決済が終わっても、売主様にはいくつかの手続きが残っています。忘れやすい項目をチェックリストにまとめました。
譲渡所得には3,000万円の特別控除などの特例がありますが、適用には条件があります。税務の判断はお客様ごとに異なるため、税理士や税務署へご確認ください。
残代金決済の流れは、準備・当日・決済後の3段階で考えると整理しやすくなります。札幌市内の市街地エリアから郊外まで、決済の段取りでお悩みの方は無料査定・売却のご相談からお気軽にご連絡ください。
A: 振込や融資の実行に金融機関が関わるため、銀行の営業日である平日に行うのが一般的です。
所要時間は1〜2時間が目安で、着金の状況により前後することがあります。
A: 売却代金で残債を完済できる場合は、決済当日に一括返済して抵当権を抹消する流れで売却できます。
金融機関への一括返済の申込みは、2週間〜1ヶ月前までに行うのが一般的です。
A: 委任状を作成し、司法書士が事前に本人確認を行うことで対応できる場合があります。
道外にお住まいの相続人の方も、郵送やオンラインでの確認を組み合わせて進めるケースがあります。
A: 引渡し日を境に日割りで計算するのが一般的で、起算日は売買契約で取り決めることが多いです。
起算日を1月1日とするか4月1日とするかは地域の慣行もあるため、契約前にご確認ください。
あわせてご覧ください
同じテーマの記事