相続した財産の大半が不動産で、相続税の納税資金が足りないというご相談を、当社でも多くいただきます。期限は限られているため、早めに段取りを組むことが大切です。
この記事では、納付期限の10か月から逆算した売却スケジュールを解説します。あわせて、取得費加算の特例や仲介と買取の選び方、札幌の冬に売却を進めるコツもまとめました。
税額の計算や特例を使えるかどうかは、税理士へのご確認をお願いします。当社は不動産売却の段取りと価格査定の立場からご説明します。
まずは期限がいつから数えるのかを確認し、不動産が中心の相続で資金不足が起こりやすい理由を整理します。
相続税の申告と納付の期限は、一般的に相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。多くの場合、被相続人が亡くなった日が起算日になります。
たとえば1月10日に相続が開始した場合、期限は11月10日です。期限の日が土日祝日にあたるときは、翌平日が期限になります。
期限を過ぎると延滞税がかかるほか、申告が遅れると無申告加算税の対象になることがあります。売却を考える場合は、10か月という期間を前提に計画を立てます。
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。相続人が2人なら4,200万円を超える部分が課税の対象になります。
次のようなケースでは、納税資金が不足しやすくなります。
相続した不動産の売却の流れは、相続物件の売却のページでも詳しくご案内しています。
10か月の期限に間に合わせるには、月単位で作業を割り振ることが重要です。当社でご提案している目安をご紹介します。
最初の4か月は、売却の準備期間です。手続きの遅れがその後の売却期間を短くしてしまうため、並行して進めます。
遅れやすいのは、相続人の連絡がつかない場合と、遺産分割で意見が分かれる場合です。査定額を早めに共有すると、話し合いが進みやすくなります。
仲介で売却する場合、一般的に売り出しから引き渡しまで3〜6か月程度かかります。残り期間とのバランスを見て進めます。
売り出しから3か月たっても反応が少ない場合は、買取への切り替えを検討する時期です。期限の1〜2か月前には、資金の目途を立てておくと安心です。
納税資金を用意する方法は、売却だけではありません。代表的な4つの手段を比べ、売却する側から見た論点を整理します。
取得費加算の特例は、相続税を納めた方が相続した不動産を売ったとき、相続税の一部を取得費に加えられる制度です。譲渡所得が減るため、売却時の税負担が軽くなることがあります。
一般的な要件は、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却することです。期限内の申告で売却しない場合でも、この期間内であれば対象になり得ます。
なお、空き家の3,000万円特別控除とは併用できず、どちらかを選ぶ形になります。どちらが有利かは、税理士への確認をおすすめします。
各手段の特徴を表にまとめました。適用の可否や税額は個別の状況で変わるため、あくまで目安としてご覧ください。
| 手段 | 概要 | 売却側から見た注意点 |
|---|---|---|
| 売却して納付 | 不動産を売り、代金で一括納付 | 期限内に現金化できるかが鍵 |
| 延納 | 税額10万円超などの条件で分割納付 | 利子税がかかり、原則として担保が必要 |
| 物納 | 延納でも困難な場合に財産で納付 | 審査が厳しく、不適格とされる不動産もある |
| 換価分割 | 売却代金を相続人で分ける | 相続人全員の合意と相続登記が前提 |
延納は、条件を満たせば最長20年まで分割できる場合があります。ただし利子税の負担を考えると、売却して一括で納めるほうが総額を抑えられるケースもあります。
売却にかかる仲介手数料や登記費用などは、売却の方法と費用のページで確認できます。
売り出しても期限までに買い手が見つからないことはあります。売れ残りを避けるための具体策を確認しておきます。
不動産会社が直接買い取る「買取」なら、一般的に1か月前後で現金化できます。内覧や広告が不要で、近所に知られずに売却を進められます。
買取価格は、多くの場合で仲介相場の7〜8割程度が目安です。価格は下がりますが、期限内に確実に資金を用意したい場合には有力な手段です。
残置物が多い家や築40年を超える建物でも、現状のまま引き取れる場合があります。片付けや解体の費用と手間を省けるのも利点です。
遺産分割が終わっていない不動産でも、法定相続分で共有の相続登記をすれば売却できる場合があります。ただし、売却には共有者全員の同意が必要です。
遠方に住む相続人がいる場合は、郵送やオンラインでの手続きも可能です。当社でも、司法書士と連携して書類の流れをご案内しています。
札幌をはじめ北海道で売却する場合、雪の季節を計画に入れることが欠かせません。時期と地域の両面から考えます。
札幌では12〜3月の積雪期に、土地の境界確認や測量、建物の解体工事が進みにくくなります。除雪が必要な物件では、内覧の手配にも手間がかかります。
土地を売る場合、境界確定の測量には2〜3か月かかることもあります。積雪前の10〜11月までに着手できるかが一つの分かれ目です。
地下鉄沿線や市街地エリアのマンション・戸建ては、冬でも需要が比較的安定しています。仲介でも期限内に売却できる見込みが立てやすい傾向です。
一方、JR沿線の郊外や道内の地方都市では、買い手が見つかるまで半年以上かかることもあります。冬場は内覧が減るため、買取を検討する価値があります。
買取であれば、雪の時期でも現地確認から契約まで進められます。当社では冬季の相続物件のご相談にも対応しています。
どちらが向いているかは、残り期間・物件の状態・相続人の数で変わります。判断の目安をまとめました。
次のチェック表で、当てはまる項目が多いほうが目安になります。
| 確認項目 | 仲介が向く | 買取が向く |
|---|---|---|
| 納付期限までの残り期間 | 6か月以上 | 4か月未満 |
| 物件の状態 | 築浅・手入れ済み | 築古・残置物が多い |
| 立地 | 地下鉄沿線・市街地エリア | 郊外・道内の地方 |
| 相続人の数 | 1〜2人で合意済み | 3人以上で早く清算したい |
まず仲介で売り出し、一定期間で売れなければ買取に切り替える方法もあります。期限から逆算して、切り替えの時期を最初に決めておくと安心です。
当社では、仲介価格と買取価格の両方を同時にお出しします。比較したうえで、納税資金の計画に合う方法をお選びいただけます。
相続税の期限が迫っている方も、まずは無料査定・お問い合わせからご相談ください。
相続税の納税資金と不動産の売却について、よくいただくご質問にお答えします。
A: 期限が近い場合は、買取による早期の現金化を検討する方法があります。一般的に1か月前後で売却代金を受け取れます。
条件を満たせば延納を利用できる場合もあるため、早めに税理士へご相談ください。
A: 法定相続分で共有の相続登記を行えば、売却できる場合があります。ただし、共有者である相続人全員の同意が前提です。
代金の分け方も含めて、事前に書面で合意しておくとトラブルを防げます。
A: 相続税を納めていて、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却する場合は、対象になる可能性があります。
空き家の3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらを使うかは税理士にご確認ください。
A: 納付期限まで4か月を切っているなら、確実性の高い買取が向いています。6か月以上あれば、価格を重視して仲介も選択肢になります。
当社では両方の価格を同時にご提示し、比較してお選びいただけます。
相続税の納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。不動産の売却で納税資金を用意するなら、最初の4か月で準備を終えることが目安です。
税額の判断は税理士へ、売却の段取りと査定は当社へお任せください。札幌・北海道の相続不動産について、仲介と買取の両面からご提案します。
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