親から札幌の実家を相続したお客様から、「相続人申告登記をすれば売却できますか」というご相談が増えています。結論から言うと、相続人申告登記だけでは売却できません。
この記事では、申告登記が売却に与える影響を整理します。あわせて、相続登記との違い、2027年3月の期限、売却までの手順と期間の目安を、当社の実務をもとに解説します。
相続人申告登記は、相続登記の義務をひとまず果たすための手続きです。名義（所有権）は亡くなった方のまま残ります。
相続人申告登記は、2024年4月に始まった新しい制度です。「自分が相続人の一人です」と法務局に申し出ると、登記簿にその方の氏名と住所が記録されます。
ただし、記録されるのは「相続人であること」だけです。誰がどれだけの持分を取得したかは登記されないため、所有権の移転にはあたりません。
不動産を売るには、売主が登記簿上の所有者になっている必要があります。そのため、売却までの流れは一般的に次のとおりです。
相続人申告登記はこの流れの「手前」にある手続きです。売却への影響としては、申告登記をしても売却の準備が進んだことにはならない点を押さえておきましょう。
相続した不動産の売却全般は、相続物件の売却について詳しく見るで解説しています。
2つの手続きは名前が似ていますが、目的も効果も大きく異なります。主な違いを表にまとめました。
| 項目 | 相続人申告登記 | 相続登記 |
|---|---|---|
| 目的 | 義務をひとまず果たす | 所有権を確定させる |
| 登記簿の記載 | 相続人の氏名・住所のみ | 所有者・持分 |
| 名義の変更 | されない | される |
| 売却・担保設定 | できない | できる |
| 登録免許税 | 非課税 | 固定資産税評価額の0.4% |
| 必要な戸籍 | 自分が相続人とわかる範囲 | 出生から死亡までの全戸籍など |
| 申請できる人 | 相続人1人で単独申請可 | 取得する相続人（協議書が必要） |
相続登記の登録免許税は、評価額2,000万円の実家なら8万円が目安です。司法書士へ依頼する場合、報酬は一般的に数万円〜十数万円程度かかります。
一方、相続人申告登記は登録免許税がかからず、書類も少なく済みます。遺産分割がすぐまとまるなら相続登記を、協議が長引きそうなら申告登記をひとまず行う、という使い分けが多くの場合有効です。
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。期限を過ぎると過料の対象になるおそれがあります。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが原則です。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
なお、申告登記で義務を果たした後に遺産分割が成立した場合は、分割の日から3年以内に相続登記をする必要があります。申告登記は「時間を稼ぐ手段」であり、ゴールではありません。
義務化より前に発生した相続も対象です。2024年3月以前の相続分は、2027年3月31日が期限となります。
2026年11月時点で、残りは約5ヶ月です。戸籍の収集だけで1ヶ月前後かかることもあるため、次のような逆算をおすすめします。
評価額100万円以下の土地は、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置があります。適用の可否は司法書士にご確認ください。
相続した不動産を売却するまでには、いくつかの工程があります。全体では一般的に6ヶ月〜1年程度が目安です。
各工程の期間の目安を、フローでまとめました。
査定や買主探しは、遺産分割協議と並行して始められます。相続登記を待ってから動くより、全体で2〜3ヶ月ほど短くなるケースもあります。
相続人が3人以上いる場合や、疎遠な親族が含まれる場合は、協議に半年以上かかることもあります。まずは相続人申告登記で期限への対応をしておくと安心です。
そのうえで、査定額を相続人全員に共有すると協議が進みやすくなります。売却代金を分ける「換価分割」を選ぶご家族も多くいらっしゃいます。
費用の全体像は売却の方法と費用でご確認いただけます。
札幌の相続不動産には、雪国ならではの事情があります。とくに相続人が遠方に住んでいる場合は、早めの判断が大切です。
当社へのご相談では、東京や大阪など道外にお住まいの相続人が少なくありません。北海道までの往復交通費は、1回あたり数万円かかることもあります。
相続登記や売買契約は、郵送や司法書士の本人確認を組み合わせれば、来道の回数を抑えて進められます。地下鉄沿線やJR沿線の物件は需要があるため、遠方からでも売却を進めやすい傾向です。
札幌の累計降雪量は平年で約4.8mに達します。空き家を冬に放置すると、次のようなリスクがあります。
固定資産税と合わせると、年間の維持費が20万円を超える例もあります。市街地エリアの住宅なら、手続きと並行して早期売却を検討する価値があります。
道内の郊外にある原野や山林で買い手が見つからない場合は、相続土地国庫帰属制度も選択肢です。審査手数料は1筆14,000円、負担金は原則20万円からとされています。
空き家の売却方法は空き家・空き地の売却をご覧ください。
当社では、提携する司法書士と連携し、相続登記から売却までをまとめてサポートしています。お客様が複数の窓口とやり取りする負担を減らせます。
当社での一般的な進め方は次のとおりです。
早く現金化したいお客様には、当社による直接買取もご提案しています。買取なら、多くの場合1〜2ヶ月程度で決済まで進められます。
書類のやり取りは郵送で、打ち合わせはお電話やオンラインで行えます。現地の確認や冬の見回りについてもご相談ください。
相続人申告登記だけで済ませてよいのか、迷っている段階でも構いません。お客様の状況に合わせて、無理のない手順をご提案します。
相続人申告登記と売却について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
A: できません。相続人申告登記は相続人であることを申し出る手続きで、名義は変わらないためです。
売却するには、遺産分割協議のあと相続登記で所有権を移す必要があります。
A: 相続人申告登記は登録免許税がかからず、自分が相続人とわかる戸籍があれば単独で申請できます。
相続登記は評価額の0.4%の登録免許税がかかり、被相続人の出生から死亡までの戸籍や遺産分割協議書などが一般的に必要です。
A: 期限内に義務を果たしたことになり、10万円以下の過料のリスクを避けられる点です。
2024年3月以前の相続分は2027年3月31日が期限のため、協議が長引きそうなら早めの申請が安心です。
A: はい、可能です。郵送での書類のやり取りや、オンラインでの打ち合わせで進められます。
当社は司法書士と連携しており、来道の回数を抑えた進め方をご提案しています。
あわせてご覧ください