不動産の売買契約書では、売買代金を土地と建物に分けた「内訳」が問題になることがあります。消費税や印紙税、減価償却に関わるため、決め方を誤ると思わぬ税負担やトラブルにつながります。
この記事では、内訳の決め方4つの比較と計算例、売主・買主それぞれへの影響を解説します。あわせて契約書への記載例と、札幌での試算例も紹介します。
結論から言うと、土地と建物では税金の扱いが違うため、内訳を決める必要があります。まず、内訳が影響する場面を税目ごとに整理します。
このように、内訳は売買代金の総額が同じでも、売主と買主の税負担を左右します。特に事業者が関わる取引では重要度が増します。
内訳を記載しないまま契約すると、決済直前や確定申告の時期になって問題が表面化しやすくなります。代表的なトラブルは次のとおりです。
売却にかかる費用や流れの全体像は、不動産売却の方法と費用のページで詳しくご案内しています。
内訳の決め方には、主に4つの方法があります。それぞれ根拠の強さや手間、費用が異なります。
| 決め方 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額の比率で按分 | 費用がかからず、公的な数値を根拠にできる | 評価額が実勢価格とずれる場合がある |
| 建築価額表で建物価格を算出 | 建築年と構造から建物価格を客観的に求められる | 建物の状態やリフォームが反映されにくい |
| 不動産鑑定評価 | 根拠として最も説得力が高い | 費用が数十万円程度かかることがある |
| 当事者間の合意 | 柔軟に決められる | 合理性がないと否認されるおそれがある |
実務で最もよく使われるのが、固定資産税評価額の比率で売買代金を按分する方法です。評価額は毎年届く課税明細書や評価証明書で確認できます。
たとえば、売買代金3,000万円で、土地の評価額が1,200万円、建物の評価額が800万円の場合を考えます。この場合の比率と内訳は次のとおりです。
売主が課税事業者の場合は、建物部分に消費税がかかるため計算が少し複雑になります。税込総額から逆算する必要があるため、税理士に計算方法を確認されると安心です。
建築価額表は、国税庁が示す構造別・建築年別の1㎡あたり標準的な建築単価です。延床面積を掛け、経過年数に応じた減価を差し引いて建物価格を求めます。
不動産鑑定評価は、不動産鑑定士が土地と建物を個別に評価する方法です。高額な取引や、事業者同士で税務上の根拠を重視する場合に選ばれる傾向があります。
当事者間の合意は自由度が高い一方、客観的な根拠と一緒に残しておくことが大切です。根拠のない数字は、後述する否認リスクにつながります。
内訳は、売主と買主で利害が逆になりやすいのが特徴です。立場ごとの影響を整理します。
個人が自宅を売る場合、一般的に建物部分に消費税はかかりません。事業として不動産を売る課税事業者の場合は、建物部分の消費税を納める必要があります。
収益物件を事業として売却する場合は、とくに内訳の影響が大きくなります。
買主が事業用や賃貸用として購入する場合、建物価格が高いほど減価償却費が増え、毎年の経費を多く計上できます。課税事業者の買主であれば、建物の消費税を仕入税額控除に使える場合もあります。
法定耐用年数は、住宅用の木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年です。中古物件では耐用年数が短くなるため、短期間で大きく償却できる点に注目する買主もいます。
つまり、課税事業者の売主は建物を低く、買主は建物を高くしたいという構造になりやすいのです。この利害の違いが、内訳の交渉を難しくする原因になります。
内訳は当事者間で決められますが、どんな数字でも認められるわけではありません。実態とかけ離れた内訳は、税務調査で否認されるおそれがあります。
否認された場合、減価償却費の修正や追徴課税につながる可能性があります。個別事情によって判断は変わるため、最終的には税理士に確認されることをおすすめします。
否認リスクを抑えるには、内訳を決めた根拠を書面で残しておくことが有効です。次の資料をまとめて保管しておくと安心です。
確定申告の書類は一般的に5〜7年の保存が求められます。不動産の取得費は将来の売却時にも使うため、契約書と一緒に長期保管しておきましょう。
決めた内訳は、売買契約書に明記しておくことが大切です。ここでは記載例と、交渉時の判断軸を紹介します。
多くの売買契約書には、売買代金の内訳を書く欄が設けられています。課税事業者が売主の場合の記載例は次のとおりです。
消費税額を区分して記載すると、一般的に印紙税は税抜の記載金額で判定されます。税抜で1,000万円超5,000万円以下の契約書なら、軽減措置の適用期間中は印紙税額が1万円です。
個人の売主で消費税がかからない場合も、土地と建物の金額を分けて記載しておくと、買主が後の手続きで困りません。
買主から「建物の価格を高くしてほしい」と頼まれることがあります。応じる前に、次の点を確認しましょう。
根拠のない内訳への変更は、売主・買主の双方に否認リスクを生みます。戸建ての売却で内訳に迷われた場合は、戸建ての売却のページもご覧ください。
札幌をはじめ北海道の不動産には、内訳の決め方に影響する地域特有の事情があります。ここでは、試算例と地域ごとの傾向を紹介します。
以下は、札幌市内の築15年・木造戸建てを売買代金2,500万円で売る場合の仮の試算です。評価額は説明のための想定値です。
実際の評価額は、物件ごとに課税明細書で確認する必要があります。当社では、査定の際に評価額をもとにした内訳の目安もご案内しています。
道内の住宅は、高断熱の外壁や二重・三重サッシ、灯油ボイラーなどの暖房設備を備えた寒冷地仕様が一般的です。そのため、築年数の割に建物の評価が下がりにくい場合があります。
立地によっても、土地と建物の比率は変わる傾向があります。
札幌での内訳の決め方や売却価格の目安について、弊社では無料でご相談を承っています。お気軽に無料査定・お問い合わせからご連絡ください。
土地と建物の内訳について、お客様からよくいただく質問にお答えします。
A: 内訳の記載がなくても、売買契約自体は有効です。
ただし、消費税や減価償却の計算で根拠がなくなり、税務上の不利益やトラブルにつながりやすくなります。記載しておくことをおすすめします。
A: 個人が自宅を売る場合、原則として建物部分に消費税はかかりません。
売主が事業として不動産を売る課税事業者の場合は、建物部分が課税対象になるなど扱いが異なります。
A: 固定資産税評価額による按分は、一般的に合理的な方法とされています。
ただし、大規模なリフォームの有無など個別事情によって判断が変わることもあるため、税理士への確認をおすすめします。
A: 応じる前に、売主の税負担への影響と、内訳の根拠を確認することが大切です。
根拠のない内訳は否認されるおそれがあるため、税理士や不動産会社に相談したうえで判断しましょう。