先に結論です。大通・狸小路の物件は、住宅とは別の物差しで評価されます。買主は事業者か投資家で、見ているのは賃料と入居の状況です。近隣の似た建物がいくらで売れたかより、いくらの賃料が入っているかが先に来ます。
だから、室内をきれいにするより先にやることがあります。賃貸借契約の内容、賃料の入金記録、空室の期間、修繕の履歴。この4つをそろえられるかどうかで、提示される金額が変わります。
満室であればいくら入るか、今いくら入っているか。この2つを分けて示してください。買主は、空室を埋められる前提で計算するか、今の状態のまま計算するかを、自分で判断します。
固定資産税・都市計画税、共用部の電気代、清掃、エレベーターの保守、消防設備の点検、除雪と排雪。これらを引いた額が、買主の見る収益です。数字が出てこないと、いちばん高い前提で見積もられます。
どんなテナントが入っているか、契約はいつまでか、保証金はいくら預かっているか。飲食店が入っている場合、原状回復の取り決めも確認されます。
土地として見た場合、何階建てが建てられるか。商業地域は容積率が高く設定されていますが、前面道路の幅で実際の上限が決まります。
空室が続いている建物でも、売れないわけではありません。買主は自分で埋める前提で計算します。ただし、埋まっている建物より価格は下がります。売る前に1室でも埋められるなら、その効果は小さくありません。
オフィスと商業が中心です。分譲マンションもあり、都心で暮らしたい方に人気があります。事業用の土地は、建てられる規模で評価されます。
飲食と物販が集まる通りです。1階の路面店があるかどうかで、建物の評価が変わります。入居の状況が価格に直結します。
飲食店の入るビルが多く、賃料の水準は高い一方、入退去も動きます。テナントの業種と契約の残り期間が、より強く見られます。
オフィスと住宅が混ざります。ワンルームや小規模のマンションは、投資目的の買主が中心です。
再開発が進んだエリアを含みます。マンションと事業用の建物が混在し、土地としての評価も動いています。
この8つがそろっていれば、買主はその場で計算できます。逆に、出てくるのが遅いほど、交渉は買主のペースになります。
テナントに売却を知られたくないという相談はよくあります。レントロールと資料だけで検討を進め、契約の直前まで現地に立ち入らないという進め方もできます。はじめにその意向を伝えてください。
築年数の経った小規模なビルでは、次の判断が要ります。
旧耐震の建物は、買主の融資が付きにくくなります。耐震診断の記録があれば示してください。ない場合も、そのことを前提に価格を組み立てられます。
決算期をまたぐかどうかで、税負担の出方が変わります。日程を決める前に、顧問の税理士に相談してください。
事業をたたむ、店を閉める、という理由での売却では、原状回復をどこまでやるかが論点になります。買主が同じ用途で使うなら、設備を残したほうが喜ばれることもあります。壊す前に相談してください。
相場は売り出し中の価格ではなく、成約データで見てください。当社の査定は成約データをもとにしており、名前も電話番号も入力せずに60秒で概算が出ます。
近隣の成約価格より、いくらの賃料が入っているかが先に来ます。年間の賃料収入から、税金・保守・清掃・除排雪といった支出を引いた額を、買主が自分で計算します。
売れます。買主は自分で埋める前提で計算します。ただし埋まっている建物より価格は下がるため、売る前に1室でも埋められれば効果があります。
レントロール、過去の入退去の記録、年間の支出明細、建築確認済証と検査済証、消防設備の点検記録、修繕の履歴、登記関係の書類、用途地域と容積率です。
資料だけで検討を進め、契約の直前まで現地に立ち入らない進め方ができます。はじめにその意向を伝えてください。
買主の融資が付きにくくなります。耐震診断の記録があれば示してください。ない場合も、そのことを前提に価格を組み立てられます。
建物に消費税がかかり（土地は非課税）、売却益はその事業年度の決算に入ります。決算期をまたぐかどうかで税負担の出方が変わるため、顧問の税理士にご相談ください。
壊す前に相談してください。買主が同じ用途で使うなら、設備を残したほうが喜ばれることもあります。
テナントビルや店舗は、季節より買主の決算期と資金の都合が効きます。実需向けの分譲マンションなら2月から3月の需要期を狙えます。
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