大通・狸小路で店舗やビルを売る｜賃料と入居状況で決まる価格

先に結論です。大通・狸小路の物件は、住宅とは別の物差しで評価されます。買主は事業者か投資家で、見ているのは賃料と入居の状況です。近隣の似た建物がいくらで売れたかより、いくらの賃料が入っているかが先に来ます。

だから、室内をきれいにするより先にやることがあります。賃貸借契約の内容、賃料の入金記録、空室の期間、修繕の履歴。この4つをそろえられるかどうかで、提示される金額が変わります。

事業用物件の価格の決まり方

年間の賃料収入

満室であればいくら入るか、今いくら入っているか。この2つを分けて示してください。買主は、空室を埋められる前提で計算するか、今の状態のまま計算するかを、自分で判断します。

年間の支出

固定資産税・都市計画税、共用部の電気代、清掃、エレベーターの保守、消防設備の点検、除雪と排雪。これらを引いた額が、買主の見る収益です。数字が出てこないと、いちばん高い前提で見積もられます。

入居者の質と契約の残り

どんなテナントが入っているか、契約はいつまでか、保証金はいくら預かっているか。飲食店が入っている場合、原状回復の取り決めも確認されます。

建物の規模と再建築

土地として見た場合、何階建てが建てられるか。商業地域は容積率が高く設定されていますが、前面道路の幅で実際の上限が決まります。

エリアごとの性格

大通公園周辺

オフィスと商業が中心です。分譲マンションもあり、都心で暮らしたい方に人気があります。事業用の土地は、建てられる規模で評価されます。

狸小路・南2条から南4条

飲食と物販が集まる通りです。1階の路面店があるかどうかで、建物の評価が変わります。入居の状況が価格に直結します。

すすきの周辺

飲食店の入るビルが多く、賃料の水準は高い一方、入退去も動きます。テナントの業種と契約の残り期間が、より強く見られます。

西11丁目・中島公園寄り

オフィスと住宅が混ざります。ワンルームや小規模のマンションは、投資目的の買主が中心です。

創成川以東（南1条東・南2条東）

再開発が進んだエリアを含みます。マンションと事業用の建物が混在し、土地としての評価も動いています。

売る前にそろえる資料

1. レントロール（部屋ごとの賃料・契約期間・保証金の一覧）
2. 過去3年ほどの入退去の記録
3. 年間の支出の明細（税金・保守・清掃・除排雪）
4. 建築確認済証、検査済証
5. 消防設備の点検記録
6. 直近の修繕の履歴（屋上防水、外壁、給排水、エレベーター）
7. 登記簿、公図、地積測量図
8. 用途地域、容積率、前面道路の幅

この8つがそろっていれば、買主はその場で計算できます。逆に、出てくるのが遅いほど、交渉は買主のペースになります。

建物が古い場合

築年数の経った小規模なビルでは、次の判断が要ります。

• そのまま売る　入っているテナントごと引き継ぐ。収益で評価される
• 土地として売る　建物に価値が残っていない場合。ただし解体は買主に任せる
• 用途を変えて貸し直してから売る　空室が多いときの選択
• 現状のまま買い取ってもらう　テナントが入っていても、傷んでいても引き取れる

旧耐震の建物は、買主の融資が付きにくくなります。耐震診断の記録があれば示してください。ない場合も、そのことを前提に価格を組み立てられます。

法人が売るときの注意

• 建物には消費税がかかる（土地は非課税）。契約書で内訳を明示する
• 売却益は法人の利益として、その事業年度の決算に入る
• 代表者の一存では決められない場合、取締役会や株主総会の決議が必要なことがある
• 借入の担保に入っている場合、金融機関との調整が先になる

決算期をまたぐかどうかで、税負担の出方が変わります。日程を決める前に、顧問の税理士に相談してください。

売り出す時期

• テナントビル・店舗　季節より、買主の決算期と資金の都合が効く
• 投資用マンション　同じく季節の影響は小さい
• 実需向けの分譲マンション　2月から3月の需要期を狙える
• 土地　建てられる規模で評価されるため、季節の影響は戸建てより小さい

よくあるご質問