不動産を相続することになったとき、相続税がいくらかかるのかは、いちばん気になるところです。計算の手順を知っておくと、おおよその見当が付きます。
結論から言うと、まず基礎控除を超えるかどうかを確かめてください。超えなければ、相続税はかからず申告も不要です。超える場合は、そこから決まった手順で計算します。
以下は制度の考え方の説明です。実際の税額と適用の可否は、必ず税理士か税務署にご確認ください。
相続財産の合計がこの金額以下であれば、相続税はかからず、申告も不要です。
基礎控除の計算では、相続放棄をした人も法定相続人の数に含めます。養子については、実子がいる場合は1人まで、いない場合は2人までという制限があります。
土地は路線価（公示地価のおおむね8割が目安）、建物は固定資産税評価額で評価します。売ったらいくらか、ではありません。
額面どおりに評価されます。生命保険金と死亡退職金には、それぞれ「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があります。
住宅ローンなどの債務と、葬式にかかった費用は、財産から差し引けます。
亡くなった方が住んでいた土地なら、330平方メートルまで評価額を80%減らせます。この特例を使うと、基礎控除の範囲に収まって税額がゼロになることも多くあります。
ただし、特例を使ってゼロになる場合は申告が必要です。申告しなければ適用されません。
例：財産の合計が8,000万円、相続人が配偶者と子2人の場合。
ここから、実際に取得した割合で按分し、配偶者の税額軽減を使えば、配偶者の負担分は多くの場合ゼロになります。
この例で、自宅の土地に小規模宅地等の特例が使えれば、評価額が大きく下がり、基礎控除の範囲に収まって税額がゼロになることもあります。自宅がある場合は、必ずこの特例の適用を確認してください。
申告と納付の期限は相続開始から10か月。原則として現金で一括して納めます。
ここがいちばん多い問題です。評価は低くても、納税は現金です。不動産を売って充てるなら、名義変更・片付け・売り出し・決済まで10か月に収める必要があり、余裕はほとんどありません。
一括で納められない場合、分割して納める延納や、不動産などで納める物納という制度があります。ただしいずれも条件が厳しく、利子税もかかります。まずは売却で現金を作れるかを確かめるのが現実的です。
10か月から逆算すると、戸籍集めと遺産分割と相続登記で3〜4か月、売り出しから引き渡しまでで3〜4か月。ここに冬がはさまると、測量も解体も止まり、内覧も減ります。
期限に間に合わない見込みが立った時点で、買取に切り替える期日を決めておいてください。粘って間に合わなければ、結局あとから値下げすることになります。
相続財産の合計が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えなければかかりません。相続人が3人なら4,800万円が目安です。超えなければ申告も不要です。
土地は路線価（公示地価のおおむね8割が目安）、建物は固定資産税評価額で評価します。売ったらいくらか、という金額ではありません。
小規模宅地等の特例で、亡くなった方が住んでいた土地は330平方メートルまで評価額を80%減らせます。この特例で基礎控除の範囲に収まり、税額がゼロになることも多くあります。
必要です。小規模宅地等の特例も配偶者の税額軽減も、申告しなければ適用されません。期限は相続開始から10か月です。
一次相続ではほぼかかりませんが、配偶者が亡くなったときの二次相続では配偶者の税額軽減が使えず、基礎控除も相続人が一人減るぶん小さくなります。一次と二次を通して計算してください。
延納や物納という制度もありますが、条件が厳しく利子税もかかります。まずは不動産を売って現金を作れるかを確かめるのが現実的です。10か月から逆算すると余裕はありません。
入ります。基礎控除の計算では、相続放棄をした人も法定相続人の数に含めます。
おおよその見当は付けられますが、評価と特例の判断が難しい部分です。税額が出そうな場合は、必ず税理士か税務署にご確認ください。
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