不動産を売って出た利益の税金｜譲渡所得の計算と5年の分かれ目

不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。売った金額にそのままかかるわけではなく、買ったときの金額と売るためにかかった費用を差し引いた、もうけの部分に対してかかります。

結論から言うと、計算式は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」です。そして税率は、所有していた期間が5年を超えるかどうかで倍近く変わります。この期間の数え方に落とし穴があるので、まずそこから押さえてください。

計算の流れ

譲渡所得を出す

売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得

ここがマイナスであれば、税金はかかりません。プラスであれば、そこから使える特別控除を引いた金額に税率を掛けます。

取得費とは

その不動産を買ったときにかかった金額です。

• 購入代金（建物については、使ってきた年数に応じて減価償却した後の金額）
• 購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙代
• 購入後の増改築や、資産価値を高めた工事の費用

建物は年数とともに取得費が減っていきます。土地は減りません。

取得費が分からない場合

古い不動産や相続した不動産では、買ったときの契約書が残っていないことがあります。この場合、売却価格の5%を取得費とみなして計算することになります。

これは、売却価格の95%が利益とみなされるということです。税額はかなり大きくなります。購入時の契約書、領収書、通帳の記録、当時の住宅ローンの書類。少しでも手がかりがあれば探してください。ここは数百万円の差になります。

譲渡費用とは

• 売るときの仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 測量費用
• 土地を売るために建物を取り壊した費用
• 借家人に立ち退いてもらうために払った費用

固定資産税、修繕費、引越し費用は譲渡費用に入りません。領収書は必ず保管してください。

税率は所有期間で変わる

5年が分かれ目

• 短期譲渡所得（5年以下）／合計 39.63%（所得税30%＋復興特別所得税＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（5年超）／合計 20.315%（所得税15%＋復興特別所得税＋住民税5%）

倍近く違います。売る時期を選べるなら、ここは必ず確認してください。

期間の数え方に注意

所有期間は、売った年の1月1日時点で判定します。買った日から売った日までを単純に数えるのではありません。

• 2020年6月に購入 → 2025年12月に売却：2025年1月1日時点では4年7か月 → 短期
• 2020年6月に購入 → 2026年1月に売却：2026年1月1日時点では5年7か月 → 長期

1か月ずらすだけで税率が倍近く変わることがある、ということです。

10年を超えたマイホームはさらに下がる

住んでいた家を10年超所有して売った場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、合計14.21%の軽減税率が使えます。3,000万円特別控除と併せて使えます。

相続した不動産は期間を引き継ぐ

相続した不動産は、亡くなった方が買った日と、買った金額をそのまま引き継ぎます。相続した日から数えるのではありません。親が何十年も持っていた家なら、相続してすぐ売っても長期譲渡になります。

使える控除

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいた家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限です。

空き家の3,000万円特別控除

相続した古い一戸建てを売った場合に使えます。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、亡くなった方が一人で住んでいたことなどが条件で、期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

相続税の取得費加算

相続税を払った場合、その一部を取得費に加えられます。期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内。ただし空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。

計算してみる

例：3,500万円で買った自宅を、20年後に4,000万円で売った場合。

• 売却価格　4,000万円
• 取得費　3,500万円のうち、建物分は減価償却して仮に2,600万円とします
• 譲渡費用　仲介手数料や印紙代などで仮に140万円
• 譲渡所得　4,000万円 −（2,600万円＋140万円）＝ 1,260万円
• 3,000万円特別控除　1,260万円 − 3,000万円 → 0円（税金はかからない）

多くのマイホームの売却では、この控除だけで税金がかからずに済みます。問題になるのは、控除が使えない場合と、取得費が分からない場合です。

申告の時期と準備

売った翌年に申告する

確定申告は売った年の翌年、2月16日から3月15日までが原則です。控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されません。

そろえる書類

• 売ったときの売買契約書、仲介手数料の領収書
• 買ったときの売買契約書、諸費用の領収書
• 登記事項証明書
• 特例を使う場合の追加書類（住民票、被相続人居住用家屋等確認書など）

売る前に試算しておく

手元にいくら残るのかは、税金を引いたあとの金額です。売却価格だけを見て次の計画を立てると、あとで足りなくなります。売ると決めた段階で、おおよその税額を出しておいてください。

札幌で売るときに

売る年をまたぐかどうか

所有期間は売った年の1月1日で判定します。年末に引き渡すか、年明けに引き渡すかで税率が変わることがあります。札幌では12〜3月に買い手の動きが鈍るため、秋に売り出して年内に引き渡すか、年明けにするかを意識して日程を組んでください。

解体費は譲渡費用になる

土地として売るために建物を取り壊した費用は、譲渡費用に入ります。領収書は必ず保管してください。札幌では解体は4月から11月に行うのが基本です。

測量費も譲渡費用

売るために行った測量の費用も入ります。積雪期は測量できないため、費用と日程の両方を年内に収めたい場合は、秋までに済ませておく必要があります。

よくあるご質問