不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。売った金額にそのままかかるわけではなく、買ったときの金額と売るためにかかった費用を差し引いた、もうけの部分に対してかかります。
結論から言うと、計算式は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」です。そして税率は、所有していた期間が5年を超えるかどうかで倍近く変わります。この期間の数え方に落とし穴があるので、まずそこから押さえてください。
以下は制度の考え方の説明です。実際の税額と適用の可否は、必ず税理士か税務署にご確認ください。
売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得
ここがマイナスであれば、税金はかかりません。プラスであれば、そこから使える特別控除を引いた金額に税率を掛けます。
その不動産を買ったときにかかった金額です。
建物は年数とともに取得費が減っていきます。土地は減りません。
古い不動産や相続した不動産では、買ったときの契約書が残っていないことがあります。この場合、売却価格の5%を取得費とみなして計算することになります。
これは、売却価格の95%が利益とみなされるということです。税額はかなり大きくなります。購入時の契約書、領収書、通帳の記録、当時の住宅ローンの書類。少しでも手がかりがあれば探してください。ここは数百万円の差になります。
固定資産税、修繕費、引越し費用は譲渡費用に入りません。領収書は必ず保管してください。
倍近く違います。売る時期を選べるなら、ここは必ず確認してください。
所有期間は、売った年の1月1日時点で判定します。買った日から売った日までを単純に数えるのではありません。
1か月ずらすだけで税率が倍近く変わることがある、ということです。
住んでいた家を10年超所有して売った場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、合計14.21%の軽減税率が使えます。3,000万円特別控除と併せて使えます。
相続した不動産は、亡くなった方が買った日と、買った金額をそのまま引き継ぎます。相続した日から数えるのではありません。親が何十年も持っていた家なら、相続してすぐ売っても長期譲渡になります。
自分が住んでいた家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限です。
相続した古い一戸建てを売った場合に使えます。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、亡くなった方が一人で住んでいたことなどが条件で、期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
相続税を払った場合、その一部を取得費に加えられます。期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内。ただし空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。
例：3,500万円で買った自宅を、20年後に4,000万円で売った場合。
多くのマイホームの売却では、この控除だけで税金がかからずに済みます。問題になるのは、控除が使えない場合と、取得費が分からない場合です。
確定申告は売った年の翌年、2月16日から3月15日までが原則です。控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されません。
手元にいくら残るのかは、税金を引いたあとの金額です。売却価格だけを見て次の計画を立てると、あとで足りなくなります。売ると決めた段階で、おおよその税額を出しておいてください。
所有期間は売った年の1月1日で判定します。年末に引き渡すか、年明けに引き渡すかで税率が変わることがあります。札幌では12〜3月に買い手の動きが鈍るため、秋に売り出して年内に引き渡すか、年明けにするかを意識して日程を組んでください。
土地として売るために建物を取り壊した費用は、譲渡費用に入ります。領収書は必ず保管してください。札幌では解体は4月から11月に行うのが基本です。
売るために行った測量の費用も入ります。積雪期は測量できないため、費用と日程の両方を年内に収めたい場合は、秋までに済ませておく必要があります。
いいえ。売却価格から取得費と譲渡費用を引いた、もうけの部分にかかります。ここがマイナスであれば税金はかかりません。
売却価格の5%を取得費とみなして計算することになります。つまり売却価格の95%が利益とみなされ、税額はかなり大きくなります。領収書、通帳の記録、当時の住宅ローンの書類など、手がかりを探してください。数百万円の差になります。
売った年の1月1日時点で判定します。買った日から売った日までを単純に数えるのではありません。5年を境に税率が倍近く変わるため、引き渡しの時期は確認してください。
いいえ。亡くなった方が買った日と買った金額をそのまま引き継ぎます。親が何十年も持っていた家なら、相続してすぐ売っても長期譲渡になります。
3,000万円の特別控除があるため、多くの場合はかかりません。ただし控除を使うには確定申告が必要です。
なりません。譲渡費用に入るのは、仲介手数料、印紙代、測量費用、土地として売るための解体費、立退料などです。
控除を使ってゼロになる場合は、申告しなければ適用されません。必ず売った翌年に確定申告してください。
おおよその試算はできます。売却見込み額、購入時の金額、使えそうな特例が分かれば計算できます。手元に残る金額は税金を引いたあとの額なので、次の計画を立てる前に確かめてください。
税額を試算する前に、売却価格を確かめる
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 戸建ての売却、マンションの売却、相続した不動産の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
あわせてご覧ください