売却を任せた後の報告の見方｜4つの数字で原因がわかる

売却を任せると、担当者から定期的に報告が来ます。ところが、その中身が「反響がありません」だけだと、売主には何も判断できません。報告は、受け取るものではなく、中身を指定するものです。

専任・専属専任の媒介契約では、報告が義務づけられています。義務なのは回数であって、中身の濃さではありません。何を書いてほしいかは、最初に伝えておく必要があります。

報告に入れてもらう4つの数字

1. 掲載ページが何回見られたか

情報サイトには、物件ごとの閲覧数がわかる仕組みがあります。ここが少ないなら、価格か写真の問題です。検索の一覧に出ているのに選ばれていない、ということだからです。

2. 問い合わせが何件あったか

閲覧数はあるのに問い合わせがないなら、情報が足りていません。写真の枚数、間取り図、駐車台数、暖房の方式。買主が知りたいことが載っていないと、問い合わせる前に候補から外れます。

3. 内覧が何件あったか

問い合わせから内覧につながっているかを見ます。問い合わせはあるのに内覧に至らないなら、電話や返信のやり取りで止まっています。どういう質問が出て、どう答えたかを聞いてください。

4. 他社からの問い合わせが何件あったか

これを聞く売主は多くありません。札幌のように業者の数が多い市場で、他社からの問い合わせが何週間もゼロというのは不自然です。あった場合にどう答えたかまで聞いてください。

数字の組み合わせで原因がわかる

閲覧数が少ない

価格が相場から離れているか、写真が弱いか、掲載されていないかです。まず、ご自分で情報サイトを検索して、実際に表示されるか確認してください。表示されるなら、価格と写真を疑います。

閲覧数はあるが問い合わせがない

情報の不足です。写真の枚数を増やし、買主が知りたい項目を書き足してください。札幌なら、暖房の方式、雪の置き場、冬の駐車台数、除雪の状況です。

問い合わせはあるが内覧がない

やり取りの中で候補から外れています。どんな質問が出たのかを聞いてください。答えられなかった項目があれば、それを情報に加えます。

内覧はあるが決まらない

価格ではなく、実物か説明に原因があります。見た人の感想を具体的に聞いてください。ここで値下げを選ぶのは、まだ早い段階です。

報告以外に自分で確認できること

掲載されているか自分で見る

主な情報サイトで、エリアと価格帯を入れて検索してみてください。出ているはずの物件が出てこない、ということが実際にあります。写真の見え方も、買主と同じ画面で確認できます。

指定流通機構の登録を確認する

専任・専属専任では、決められた日数以内に登録する義務があり、登録証明書が発行されます。受け取っていなければ請求してください。記載された番号で、売主自身が登録の状態を確認できます。

近隣の売り出し状況を見る

同じエリアで、似た条件の物件がいくらで出ているか。自分の物件が、その中でどう見えるかを確認してください。実際の成約データと見比べると、売り出し価格の位置がわかります。

3か月の区切りで判断する

更新するかどうかの材料

媒介契約は3か月が上限です。期限が来たとき、報告の数字がそろっていれば判断ができます。やるべきことをやったうえで動きがないのか、そもそも何もしていないのか。数字を見れば区別が付きます。

札幌では季節を考慮する

1月に契約すると、3か月後は4月の手前です。戸建てや土地では、一番動く時期に入る直前で期限が来ます。この場合、冬の反応の鈍さと会社の働きを混同しないでください。

変えるべきは会社か、価格か、時期か

報告の数字がそろっていれば、この3つのどれを変えるべきかがわかります。閲覧数が少ないなら価格か写真、掲載されていないなら会社、冬の戸建てなら時期です。やみくもに会社を変えても、原因が同じなら結果は変わりません。

売る前にやることのまとめ

1. 媒介契約を結ぶときに、報告に入れてほしい項目を伝える
2. 閲覧数・問い合わせ件数・内覧件数・他社からの問い合わせ件数の4つを毎回もらう
3. 1回目の報告で足りない項目があれば、その場でお願いする
4. 指定流通機構の登録証明書を受け取る
5. 自分でも情報サイトを検索して、表示と写真を確認する
6. 数字の組み合わせから、原因が価格か情報か実物かを切り分ける
7. 3か月の期限が来たら、数字を見て更新の可否を決める

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月が中心です。3月に媒介契約を結べば、3か月の期間に繁忙期をまるごと含められます。報告の数字も、この時期のほうが意味のあるものになります。

マンション

2月から3月、9月から10月に問い合わせが増えます。季節の影響が小さいぶん、数字が低いときの原因は価格か見せ方にあることが多くなります。

よくあるご質問