譲渡費用に入るもの・入らないもの｜領収書を残す範囲

先に結論です。売るためにかかった費用は、譲渡所得から差し引けます。ただし「不動産を売るためにかかったお金なら何でも」ではありません。入るものと入らないものがはっきり分かれています。

領収書を残していなかったために、入れられたはずの費用を落としてしまう方がいます。数十万円の費用を漏らせば、税額で十数万円の差になります。売ると決めた時点から、領収書を1か所にまとめてください。

譲渡費用に入るもの

• 仲介手数料　いちばん大きい。3パーセント＋6万円に消費税
• 売買契約書の印紙代
• 測量費　売却のために行った確定測量
• 建物の解体費　土地として売るために取り壊した場合
• 立退料　借家人に出て行ってもらうために払った費用
• 名義書換料　借地権を売るときに地主へ払った承諾料
• 売買契約を解除したときの違約金　より有利な条件で売るために前の契約を解除した場合
• 広告費　売主が自分で負担した分

譲渡費用に入らないもの

• 固定資産税・都市計画税　売主が納めた分。買主から受け取った精算金は、逆に売却代金に加える
• 抵当権抹消の費用　自分の借入を消すための費用なので対象外
• 引っ越し費用　売却のためではなく、自分の転居のため
• 遺産分割にかかった費用　弁護士費用、遺産分割協議書の作成費用
• 相続登記の費用　売るためではなく、名義を自分にするための費用
• 売却前の修繕費・ハウスクリーニング　維持管理の費用とされ、原則として対象外
• 住宅ローンの一括返済手数料
• 売却代金の振込手数料

取得費と譲渡費用は別物

混同されやすいのですが、次のように分かれます。

• 取得費　買ったときにかかったお金。購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、造成費、増改築の費用
• 譲渡費用　売るときにかかったお金。売却時の仲介手数料、印紙代、測量費、解体費

どちらも譲渡所得から差し引ける点は同じです。分類を間違えても税額は変わりませんが、申告書の記載欄が違います。

なお、相続登記の費用は譲渡費用になりませんが、取得費に含められる場合があります。扱いが分かれるところなので、税理士にご確認ください。

札幌の売却で出てくる費用

確定測量費

35万円から60万円程度。雪のあいだは測量できないため、春から秋に行います。売却のために行ったものなら譲渡費用になります。

解体費

札幌の木造戸建てで120万円から250万円程度。土地として売るために取り壊した場合は譲渡費用です。金額が大きいので、必ず計上してください。

残置物の処分費

建物の解体に伴うものなら解体費に含まれます。一方、引き渡しのために家財を片づけただけの費用は、維持管理の費用として対象外とされることがあります。区分が難しいところなので、明細を分けてもらってください。

除雪費

売り出しているあいだの除雪は、維持管理の費用として対象外です。空き家の管理費用も同様です。

領収書の残し方

1. 売ると決めた時点で、封筒か箱を1つ用意する
2. 売却に関する領収書は、すべてそこに入れる
3. 金額が大きいもの（仲介手数料、測量費、解体費）は、契約書も一緒に保管する
4. 振込で払ったものは、通帳の記録か振込明細を残す
5. 申告が終わっても、5年から7年は保管する

確定申告は売った年の翌年です。1年以上あいだが空くので、その場で整理しておかないと、どこに何があるか分からなくなります。

計算の全体像

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除

• 売却価格には、買主から受け取った固定資産税の精算金も含める
• 取得費は、買ったときの金額。建物は減価償却した後
• 譲渡費用は、売るためにかかった費用
• 特別控除は、自宅なら最大3,000万円

譲渡費用を10万円多く計上できれば、長期でおよそ2万円、短期でおよそ4万円の税額が減ります。小さな積み重ねですが、測量費や解体費のように金額が大きいものを漏らすと、影響は大きくなります。

よくあるご質問