買取と仲介で税金は違うのか｜手取りで比べる方法

先に結論です。買取でも仲介でも、かかる税金の種類と税率は同じです。譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税。どれも売り方では変わりません。

ただし、手元に残る金額は変わります。買取は売却価格が下がる一方、仲介手数料がかかりません。この2つを差し引きして比べる必要があります。売却価格だけを見て買取を避けると、判断を誤ることがあります。

税金の種類は同じ

• 譲渡所得税・住民税　利益が出たときにかかる。短期約39パーセント、長期約20パーセント
• 印紙税　売買契約書に貼る。金額は売買代金で決まる
• 登録免許税　抵当権抹消で不動産1個につき1,000円
• 消費税　個人が自宅を売る場合、建物にもかからない

売る相手が不動産会社か個人かで、税金の扱いが変わることはありません。ここは安心してください。

手取りで比べる

2,000万円で仲介、1,700万円で買取という条件を例にします。

仲介の場合

• 売却価格　2,000万円
• 仲介手数料　約72万円（3パーセント＋6万円に消費税）
• 印紙代・登記費用など　約5万円
• 手取り　約1,923万円

買取の場合

• 売却価格　1,700万円
• 仲介手数料　0円
• 印紙代・登記費用など　約5万円
• 手取り　約1,695万円

この例では仲介のほうが約228万円多く残ります。ただし、仲介は買主が見つかるまでの期間があり、そのあいだの固定資産税と維持費がかかります。値引き交渉が入れば、差はさらに縮まります。

3,000万円控除は買取でも使える

自分が住んでいた家を売るときの3,000万円特別控除は、買主が不動産会社でも使えます。相続した空き家の特例も同じです。売り方ではなく、物件と売主の要件で決まります。

つまり、税金の面で買取が不利になることはありません。控除を使いたいから仲介にする、という判断は必要ありません。

買取のほうが有利になる場面

• 売却期間の目安が立たない物件（調整区域、再建築不可、傾斜地、事故のあった物件）
• 相続税の申告期限が近い
• 住み替え先の決済日が決まっている
• 建物の傷みが大きく、仲介では値引きが避けられない
• 残置物が多く、片づける時間も体力もない
• 近所に知られたくない
• 遠方に住んでいて、内見の対応ができない

これらに当てはまるなら、仲介で高く売れる前提そのものが崩れます。実際に決まる金額で比べてください。

持ち続けるあいだの費用も入れる

仲介で売る場合、買主が見つかるまでに3か月から6か月かかります。そのあいだの費用も計算に入れてください。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険
• マンションなら管理費と修繕積立金
• 空き家なら除雪と水道の基本料金
• 住宅ローンが残っていれば、その返済

札幌の空き家なら、年間20万円から40万円というのがよくある水準です。半年で10万円から20万円。この分も、買取との差から引いてください。

札幌で買取を選ぶ理由

冬に売らなければならない

雪で屋根も基礎も境界も見えない時期は、買主が判断できず、値引きを求められます。買取なら、雪を理由に下げられることはありません。

転勤の日程が決まっている

札幌では2月から3月に転勤が動きます。この時期に決めなければならない場合、買主を探す時間がありません。

雪の管理ができない

売り出しているあいだ、玄関前と駐車場の除雪を続ける必要があります。遠方に住んでいると、業者に頼むことになり、その費用も出ていきます。

比べるときの手順

1. 仲介で売った場合の想定価格を出す（売り出し価格ではなく、成約の想定）
2. そこから仲介手数料と諸費用を引く
3. 売れるまでの期間を見込み、そのあいだの維持費を引く
4. 買取の金額から諸費用を引く
5. 2つの手取りを並べる
6. 差額と、手間・時間・確実性を天秤にかける

差が大きければ仲介、小さければ買取。単純です。大事なのは、両方の数字を出してから決めることです。片方しか知らないまま決めるのが、いちばん損をします。

まとめ

• 税金の種類と税率は、買取でも仲介でも同じ
• 3,000万円控除も、相続空き家の特例も、買取で使える
• 変わるのは手取りの金額。仲介手数料の有無と、売却価格の差で決まる
• 売れるまでの期間の維持費も計算に入れる
• 両方の数字を出してから決める

よくあるご質問