私道の持分がない土地を売る｜通行と掘削の承諾をどう取るか

毎日通っている前の道が、実は他人の土地だった。自分は当たり前に使ってきたが、持分を持っていない。売るときになって、この事実が問題になります。

買主が気にするのは2つです。これからも通れるのか。水道やガスの管を入れ替えるとき、掘ってよいのか。この2つに答えを用意できるかどうかで、売れるかどうかが決まります。

まず私道の状態を調べる

誰の名義になっているか

法務局で、その私道の登記事項証明書を取ります。一人の名義なのか、沿道の住民で共有しているのか。共有なら、自分が入っていないのはなぜかを確認してください。分譲のときに買わなかった、相続で漏れた、といった事情があります。

建築の基準で道路と認められているか

見た目は道路でも、建築の基準では道路と扱われない通路があります。認められていなければ、建て替えができません。役所の建築指導課で、その通路の扱いを確認してください。ここが最優先です。

誰が管理しているか

舗装の補修、街灯、除雪。誰が費用を出し、誰が手配しているのかを整理してください。札幌では、私道の除雪をどうしているかが買主の大きな関心事になります。

通行と掘削の承諾をもらう

2つをセットで書面にする

通ってよいこと、水道やガスの管のために掘ってよいこと。この2つを、私道の所有者から書面でもらってください。口約束では、買主の銀行が納得しません。

承継の一文を入れる

今の所有者が代わっても、次の人に引き継がれる旨を入れてもらいます。これがないと、私道の所有者が代わったときに振り出しに戻ります。買主にとっては、ここが一番の関心事です。

頼み方に気をつける

売るために必要だと正直に伝えてください。隠して頼むと、足元を見られることがあります。承諾料を求められた場合、金額が妥当かを不動産会社に相談してください。先に相場を知っておくと判断できます。

共有者が多い場合

沿道の全員から取る必要があることもあります。連絡が取れない方、亡くなって相続が済んでいない方がいると、時間がかかります。売ると決めた時点で着手してください。

持分を買い取るという方法

一番確実な解決

私道の持分を買えば、承諾の問題そのものがなくなります。買主の住宅ローンも通りやすくなり、売値も上がります。費用と、上がる分を比べて判断してください。

いくらで買えるか

私道は、宅地として使えないため評価が低くなります。ただし、必要としている側が買う場合、相手の言い値になりがちです。相場を確認したうえで交渉してください。

札幌で必ず問題になること

私道の除雪

市の除雪は、私道には原則として入りません。沿道の住民で費用を出し合って業者に頼むか、各自でかくことになります。年間いくらかかっているか、誰が手配しているかを、必ず伝えてください。

雪の置き場

私道が狭いと、寄せた雪の行き場がありません。排雪を頼むことになり、その費用が毎年かかります。実績の金額を出せると、買主の判断が早くなります。

ごみ収集車が入れるか

幅が狭いと、収集車が入れず、幹線道路まで出す必要があります。冬はそれが負担になります。実際どうしているかを説明してください。

費用の取り決めがあるか

除雪、舗装の補修、街灯の電気代。沿道でどう分担しているのか、覚書があるか。あれば買主に渡してください。ないなら、実際の運用を説明します。

承諾が取れない場合

価格に反映して売る

承諾がないまま売ることもできますが、買主が住宅ローンを組めない可能性が高く、現金で買える人に限られます。そのぶん価格は下がります。状況を正確に伝えたうえで、売り出してください。

事情を隠さない

承諾がないこと、これまで問題なく通ってきたこと、断られた経緯。すべて書面にして、買主に確認してもらってください。隠して売ると、引き渡し後に大きな争いになります。

弁護士に相談する

長年通行してきた実績から、通行の権利が認められる場合があります。ただし、これは裁判所の判断を経ることになり、時間と費用がかかります。まずは話し合いでの解決を探ってください。

売る前にやることのまとめ

1. 法務局で、私道の登記事項証明書を取る
2. 誰の名義か、共有なら誰が入っているかを確認する
3. 役所の建築指導課で、建築の基準での扱いを確認する
4. 私道の所有者に、通行と掘削の承諾を書面で依頼する
5. 承継の一文を入れてもらう
6. 持分を買い取れないかを検討する
7. 除雪・舗装・街灯の費用分担を整理する
8. ごみ収集車が入れるかを確認する
9. 承諾が取れない場合は、その事情を書面にして買主に伝える

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月です。承諾の取得に数か月かかることがあるため、冬のうちに着手してください。共有者が多い場合は、さらに早めに動く必要があります。

持分を買い取る場合

分筆や測量が必要になることがあり、雪のない4月から11月でないと作業ができません。登記まで含めると数か月かかります。前年の秋から話を始めておくと、翌春に売り出せます。

よくあるご質問