日本に住んでいない買主に売るとき｜書類と日程の考え方（札幌）

札幌でも、日本に住んでいない方や、日本語を母語としない方が不動産を買う場面があります。手続きの流れそのものは同じですが、時間のかかり方と必要な書類が変わります。

売主として押さえておきたいのは三つ。決済までの期間を長めに見込むこと、住民票や印鑑証明に代わる書類が必要になること、そして資金の出どころの確認に時間がかかることです。ここを知らずに日程を組むと、引き渡しが延びます。

手続きで変わるところ

住民票・印鑑証明に代わる書類

日本に住民登録のない方は、住民票も印鑑証明も取れません。代わりに、本国の官公署や在日の大使館・領事館が発行する宣誓供述書やサイン証明が使われます。これを取るのに時間がかかります。

登記の手続き

登記には買主の住所と氏名の証明が必要です。上の書類がそろわないと登記ができないため、決済の日程はその準備に左右されます。司法書士と早い段階で段取りを確認してください。

送金の確認に時間がかかる

海外から資金を送る場合、金融機関での確認に日数がかかることがあります。決済の当日に着金が間に合わないという事態を避けるため、余裕のある日程を組んでください。

説明の仕方で気をつけること

契約の内容を正確に伝える

重要事項の説明は日本語で行われます。通訳を入れるか、翻訳した資料を用意するかを、買主側と決めておいてください。理解されないまま契約すると、後で争いになります。

雪と維持費を具体的に伝える

雪のない地域から来た買主は、除雪の手間と暖房の費用を想像できません。年間の灯油代や電気代、排雪の負担額を数字で伝えてください。これは親切であると同時に、後の行き違いを防ぎます。

管理規約とルール

マンションでは、ごみの出し方、駐車場の使い方、騒音に関する規約などがあります。翻訳の有無を含め、どう伝えるかを管理会社と相談してください。

売主として確認しておくこと

代金の支払い方法と時期

いつ、どの口座に、どの通貨で入るのか。為替の変動で金額が変わることはないか。契約の前に確認してください。

代理人が来る場合の権限

買主本人が来られず、代理人が手続きをすることがあります。その場合、委任状の内容と本人確認の方法を司法書士に確認してください。

売主側の税金

買主が国内にいるかどうかで、売主側の税金が変わることは基本的にありません。ただし、売却によって生じる譲渡所得税の計算は通常どおり必要です。税理士または税務署にご確認ください。

札幌で実際に動きがある物件

中心部のマンション

札幌駅や大通の周辺、中島公園の周辺は、住むためにも貸すためにも関心が集まる地域です。管理費・修繕積立金と、賃貸に出した場合の家賃の水準を整理しておいてください。

倶知安・ニセコ方面

スキー場周辺は、以前から海外の買主が動いてきた地域です。この地域は札幌市内とは価格の水準がまったく違うため、同じ基準で考えないでください。

広い土地・事業用の物件

まとまった面積の土地や、宿泊・飲食で使える建物には、事業を目的とした買主が付くことがあります。用途地域と接道の条件を確認しておいてください。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、名義と面積を確認する
2. 買主が日本に住民登録があるかどうかを確認する
3. ない場合、代わりの証明書類と取得にかかる期間を司法書士に確認する
4. 代金の支払い方法・通貨・着金の時期を確認する
5. 決済までの日程に余裕を持たせる
6. 重要事項の説明をどう理解してもらうか（通訳・翻訳）を決める
7. 年間の灯油代・電気代・排雪の負担額を数字で用意する
8. マンションなら管理規約と生活のルールをどう伝えるかを相談する
9. 代理人が来る場合、委任状の内容を司法書士に確認する
10. 売却後の譲渡所得税を税理士または税務署に確認する

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地の場合

札幌では雪が解けて敷地の形・境界・駐車スペースが見える4月から6月に買主が一番動きます。遠方の買主は現地に来られる時期が限られるため、来やすい季節に合わせて内覧の日程を組めるかどうかも結果を左右します。

マンションの場合

2月から3月の異動の時期と、9月から10月に問い合わせが増えます。遠方の買主の場合、決済までに時間がかかるため、引き渡しの希望時期から逆算して早めに売り出してください。

よくあるご質問