インスペクション（建物状況調査）は受けるべきか｜札幌の戸建て売却で効く場面と費用

先に結論を書きます。インスペクション（建物状況調査）は義務ではありませんが、築20年を超えた戸建てを売るなら受けておいたほうが有利に働くことが多いです。買主が一番こわいのは「買ったあとに見えない不具合が出ること」で、そこに客観的な調査結果を先に出せると、値引き交渉の材料が減り、話が早くまとまります。

一方で、調査で不具合が見つかったら必ず直さなければいけない、というものでもありません。見つかった状態を正直に開示して、その分を価格に織り込む売り方もできます。札幌の戸建ては雪と凍結の影響を受けやすく、基礎や外壁、屋根まわりに年数なりの傷みが出ているのが普通です。傷みのない家を装うより、どこがどうなっているかを把握している売主のほうが、結果として信用されます。

インスペクション（建物状況調査）とは何か

国土交通省の講習を修了した建築士が、住宅の基礎・外壁・屋根・室内・小屋裏・床下などを目視中心で調べ、構造上の安全性にかかわる劣化や、雨漏り・水漏れの形跡があるかどうかを報告するものです。リフォーム診断とは目的が違い、直すべき箇所の見積りではなく、今どういう状態かを第三者が記録するための調査です。

調べる範囲

• 基礎のひび割れ、欠損、鉄筋の露出
• 外壁・軒裏のひび割れ、欠損、シーリングの劣化
• 屋根材の浮き・ずれ・さび
• 室内の床の傾き、建具の建て付け
• 小屋裏・床下の雨漏り跡、腐朽、蟻害
• 給排水管の漏れの形跡

調べない範囲

• 壁や床をはがしての内部確認
• 設備機器が正常に動くかの性能試験
• 土地の地盤そのものの調査
• 今後何年もつかという寿命の予測

売主が受けるメリット

値引き交渉の材料が減る

調査結果がない家は、買主がどこかに問題があるかもしれないという前提で指値を入れてきます。調査結果を先に開示しておくと、その不安の分の値引きが乗りにくくなります。指値の根拠が「なんとなく古いから」から「報告書のここ」に変わるため、交渉が感情ではなく数字の話になります。

引き渡し後のトラブルを防げる

売主は引き渡し後も、契約書に書いていない不具合について契約不適合責任を負うことがあります。調査で把握した内容を契約書に明記しておけば、知っていて黙っていたと言われる余地がなくなります。

買主が資金計画を立てやすい

買主側は、購入後にいくらかけて直すかを先に読めるため、住宅ローンとリフォーム費用の見通しが立ちます。決断が早くなるという意味で、売主にも利益があります。

費用と日数の目安

• 一般的な戸建て（延床30坪前後）で5万円〜7万円程度
• 床下・小屋裏に人が入る詳細な調査を足すと、さらに数万円
• 現地の作業は半日程度、報告書は1週間前後で出てくる

費用は売主負担で受けるのが一般的ですが、買主が自分の費用で入れたいと言ってくることもあります。その場合も、売主が調査に立ち会って内容を共有しておくと、後の説明がしやすくなります。

札幌の家でよく指摘される箇所

基礎の凍上によるひび

札幌は凍結深度が深く、基礎が浅い古い家だと、地面の凍結で基礎が押し上げられて細いひびが入っていることがあります。幅0.5ミリ未満の髪の毛のようなひびは構造的にすぐ問題にならないことが多いのですが、報告書には記載されます。買主にあらかじめ築年数なりの状態ですと説明できるかどうかで印象が変わります。

屋根の雪止めと雨樋

落雪の力で雨樋が変形していたり、雪止めが外れていたりするのは札幌では珍しくありません。金額としては大きくないので、売る前に直しておくと見た目の印象が良くなります。

小屋裏の結露跡

断熱と換気のバランスが崩れている家は、小屋裏に結露の跡が残ります。雨漏りと結露は原因が違うので、報告書でどちらと判定されたかを必ず確認してください。結露であれば換気口の増設など、比較的軽い工事で収まることがあります。

外壁の凍害

外壁材の表面がぼろぼろと剥がれるのは、水を吸った状態で凍結と融解を繰り返したためです。日の当たらない北面や、雪が寄せられる場所に出やすい症状です。

不具合が見つかったときの3つの選択

直してから売る

雨漏りのように買主が強く嫌がる不具合は、直してから売り出したほうが結果的に高く売れることが多いです。ただし、かけた費用がそのまま価格に上乗せできるとは限りません。数十万円で直る範囲かどうかが判断の分かれ目になります。

開示して価格に織り込む

直すのに大きな費用がかかる場合は、状態を開示したうえで、その分を差し引いた価格で売り出す方法があります。買主は自分の好みで直せるので、むしろ喜ばれることもあります。

そのままの状態で買い取ってもらう

直す資金も時間もない、遠方に住んでいて手が回らないという場合は、状態のまま引き取ってもらう方法もあります。当社の買取はこの形で、雨漏りや傾きがあっても、修繕してから引き渡す必要はありません。

買主から調査を求められたとき

媒介契約書には、建物状況調査を行う業者をあっせんできるかどうかを記載する欄があります。買主から申し出があった場合、売主は断ることもできますが、理由なく断ると隠しごとがあるように見えてしまいます。断るのであれば、なぜ受けないのかを言葉にしておくべきです。

1. 買主から調査の申し出を受ける
2. 実施日と立会いの有無を決める
3. 調査当日は床下点検口と小屋裏点検口の前を空けておく
4. 報告書を双方で確認し、記載内容を契約書に反映する

マンションの場合の考え方

マンションでも専有部分の調査はできますが、戸建てほど効果は大きくありません。マンションの価値は建物全体の管理状態に左右されるため、買主が本当に知りたいのは、修繕積立金の残高、長期修繕計画、大規模修繕の実施履歴です。管理会社から出してもらう重要事項調査報告書のほうが、専有部分の調査より説得力があります。

調査を受けない方が良いケース

• 古家付き土地として、解体前提で売り出す場合
• 建物の価値をほぼ見ていない価格設定にしている場合
• すでに買主が決まっていて、現状有姿での引き渡しに合意している場合

解体する建物を調べても意味がありません。土地としていくらで売れるかを先に確かめて、建物を残す価値があるかどうかを決めるのが順番です。

調査結果を売却活動にどう使うか

報告書は、ただ持っているだけでは効果がありません。販売図面や物件紹介のページに、調査済みであることと主な結果を短く書いておくと、問い合わせの段階から買主の警戒が下がります。内見のときに報告書を手渡しできるようにしておくと、その場での質問にも答えやすくなります。

• 販売図面に調査実施日と実施者を記載する
• 指摘のあった箇所と、直したかどうかを一覧にしておく
• 報告書の写しを内見時に渡せるよう用意しておく

なお、建物状況調査の結果は、既存住宅売買瑕疵保険に加入する際の前提にもなります。保険に入れる状態であれば、買主は購入後の不具合に備えられるため、より安心して検討できます。加入の可否や条件は保険法人によって違うため、実施前に確認しておくと無駄がありません。

よくあるご質問