不動産売却で起きやすいトラブル10｜防ぎ方は3つだけ

不動産の売却で起きるトラブルは、だいたい決まったところで起きます。逆に言えば、先回りして手を打てば、ほとんどは防げます。

結論から言うと、防ぎ方は3つだけです。「知っていることは全部伝える」「決めたことは書面に残す」「日程に余裕をみる」。この3つを守れば、起きるトラブルの大半は避けられます。実際に多いものを順に見ていきます。

1. 引き渡し後に不具合が見つかった

いちばん多いトラブル

雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、床の傾き。引き渡し後に見つかり、買主から修繕費や損害賠償を求められるケースです。

防ぎ方

物件状況報告書（告知書）に、知っていることを全部書く。これに尽きます。売主本人が書く書類です。

過去の雨漏り、直した箇所、凍結で配管が破裂したこと、床のきしみ。不利に思えることほど書いてください。書いたうえで契約すれば、あとから責任を問われることはありません。

契約で免責を定めていても、知っていて伝えなかったことについては免責されません。黙っていたほうが、はるかに高くつきます。

2. 設備が壊れていた

給湯器、暖房、エアコン、換気扇、食洗機。引き渡し後に動かないと言われるケースです。

防ぎ方

付帯設備表に、何を残すか、それが動くかどうかを書きます。「残すが故障している」と書いてあれば、直せと言われることはありません。

長く使っていない設備は、売り出す前に一度動かしてみてください。空き家の暖房やボイラーは、いざ点けたら動かないことがあります。

3. 境界がはっきりしない・越境していた

測量したら塀が越えていた、境界標が見つからない、公図と現況が合わない。引き渡しの直前に発覚し、数か月延びるケースです。

防ぎ方

売ると決めた段階で現地を一周し、法務局で公図と地積測量図を取って照らしてください。ここで問題が見つかれば、売り出しまでに手を打てます。

越境がすぐに直せない場合は、隣地の所有者と覚書を交わします。将来の建て替え時に解消すること、所有者が変わっても引き継ぐことを書いておけば、買主も金融機関も判断できます。

札幌では積雪期に測量も立会いもできません。冬に「引き渡しまでに境界を確定する」という条件で契約すると、春まで動けなくなります。

4. 地中から何か出てきた

古い建物の基礎、浄化槽、井戸、コンクリートがら。引き渡し後に見つかり、撤去費用を求められるケースです。

防ぎ方

以前に建物が建っていた、浄化槽を使っていた、井戸があった。知っていることを伝えたうえで契約してください。解体する場合は、業者に地中の状況も確認して報告してもらいます。

5. 残置物でもめた

「置いていってよい」と言われたので残したら、引き渡し後に撤去費用を請求された。口頭のやり取りだけで進めると起きます。

防ぎ方

何を残すのかを契約書に具体的に書いてもらいます。「現況のまま」という言葉だけでは足りません。屋内だけか、物置や庭木、古タイヤ、灯油タンクも含むのかまで書きます。

6. 買主の住宅ローンが通らなかった

契約したのに白紙に戻り、数か月を無駄にするケースです。そのあいだ他の買主に売ることもできません。

防ぎ方

• 買主が事前審査を通っているかを確認する
• ローン特約の期限が長すぎないかを見る
• 金融機関と借入額が特定されているかを確認する／「どこでもいくらでも」だと、いつまでも解除できる状態になります

7. 共有者の同意が取れなかった

話はついていたはずなのに、契約の直前で一人が反対した。共有名義では全員の同意と署名が必要なので、一人でも欠けると進みません。

防ぎ方

売り出す前に、全員の合意を書面にしておいてください。売却価格の下限、代金の分け方、諸費用の負担、誰が窓口になるか。ここまで決めてから売り出すと、途中で止まりません。

8. 相続登記が間に合わなかった

名義が亡くなった方のままでは、引き渡せません。買主が決まってから戸籍集めを始めて、決済が延びるケースです。

防ぎ方

売り出す前に登記を済ませてください。戸籍の取り寄せに2週間から1か月、登記の完了まで1〜2週間かかります。相続人が多い場合はさらに延びます。

9. 近隣のことを伝えていなかった

隣家との申し合わせ、ごみ置き場の当番、町内会の取り決め、騒音やにおい、過去の揉めごと。引き渡し後に買主が知って、話が持ち上がるケースです。

防ぎ方

物件状況報告書に書きます。札幌でとくに多いのが、雪に関する近隣との取り決めです。除雪した雪をどこに置くか、共同で排雪を頼んでいるか、屋根からの落雪について隣と話がついているか。これは必ず伝えてください。

10. 引き渡しの時期がずれた

住み替えで、次の住まいの決済日と合わなくなった。仮住まいが必要になり、費用も手間も増えるケースです。

防ぎ方

日程には余裕をみてください。契約から決済まで1〜2か月かかります。札幌では、12〜3月は引越し業者の手配も賃貸の空きも読みにくくなります。冬をはさむ計画は、そのぶん早めに動いてください。

売り出す前のチェック

1. 名義を確認する／相続登記は済んでいるか。共有なら全員の合意はあるか
2. 現地を一周する／境界標、塀、庭木、屋根、物置、擁壁
3. 公図と測量図を取る／現況と照らします
4. 設備を動かしてみる／暖房、給湯、換気、水回り
5. 知っていることを書き出す／雨漏り、凍結、修繕、近隣との取り決め
6. 日程を組む／冬をはさむなら余裕を多めに

よくあるご質問